Ưu đãi lãi suất chỉ kéo dài một đến hai năm, sau đó khoản vay chuyển sang lãi thả nổi. Người mua căn hộ thường chỉ được báo số tiền trả tháng đầu, còn con số lúc hết ưu đãi mới quyết định có trả nổi hay không. Công cụ dưới đây giúp bạn tính lãi vay mua nhà cho cả hai giai đoạn, kèm bảng so sánh khi lãi thả nổi lên 10%, 12% hay 14%.
Công cụ tính lãi vay mua nhà
Số in sẵn là ví dụ căn 5 tỷ. Đổi số nào, kết quả tính lại ngay.
Số tiền vay: 3,5 tỷ
- Trả tháng đầu
- 40,83 triệu
- Trả cao nhất sau ưu đãi
- 47,89 triệu
- Tổng lãi cả kỳ
- 5,69 tỷ
- Thu nhập nên có (trả nợ ≤ 40%)
- 119,73 triệu/tháng
Nếu lãi thả nổi sau ưu đãi là
| Lãi thả nổi | Trả cao nhất sau ưu đãi | Tổng lãi cả kỳ | Thu nhập nên có |
|---|---|---|---|
| 10%/năm | 38,5 triệu | 4,39 tỷ | 96,25 triệu |
| 12%/năm | 43,87 triệu | 5,13 tỷ | 109,67 triệu |
| 14%/năm | 49,23 triệu | 5,88 tỷ | 123,08 triệu |
Đây là ước tính, không thay tư vấn của ngân hàng. Chưa gồm bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn và việc ngân hàng điều chỉnh lãi theo kỳ.
Ví dụ: căn 5 tỷ, vay 70% trong 25 năm
Giả sử bạn mua căn hộ giá 5 tỷ đồng, vay ngân hàng 70% là 3,5 tỷ, thời hạn 25 năm (300 tháng). Hai năm đầu hưởng lãi cố định 10%/năm, mức thấp của khung 10–12% mà các ngân hàng đang áp cho gói cố định 12–24 tháng. Từ tháng thứ 25, lãi thả nổi lên 13,5%/năm, giữa khoảng 13–14% mà người vay đang gặp.
| Khoản | Trả gốc đều | Trả góp đều |
|---|---|---|
| Trả tháng đầu (lãi 10%) | 40,83 triệu | 31,8 triệu |
| Trả cao nhất sau ưu đãi (lãi 13,5%) | 47,89 triệu | 40,43 triệu |
| Tổng lãi cả 25 năm | 5,69 tỷ | 8,42 tỷ |
| Thu nhập nên có (trả nợ ≤ 40%) | 119,73 triệu/tháng | 101,09 triệu/tháng |
Hết ưu đãi, khoản trả theo cách gốc đều tăng thêm khoảng 7 triệu mỗi tháng (từ 40,83 lên 47,89 triệu), theo cách góp đều tăng gần 8,6 triệu (từ 31,8 lên 40,43 triệu). Trả góp đều nhẹ hơn lúc đầu nhưng tổng lãi cao hơn khoảng 2,7 tỷ vì nợ gốc giảm chậm.
Cách tính lãi vay mua căn hộ: hai công thức ngân hàng dùng
Trả gốc đều theo dư nợ giảm dần
Đây là cách phổ biến nhất ở các ngân hàng Việt Nam. Tiền gốc mỗi tháng bằng nhau, tiền lãi tính trên phần nợ còn lại nên khoản trả giảm dần theo thời gian:
- Gốc mỗi tháng = Số tiền vay ÷ Số tháng vay
- Lãi tháng đó = Dư nợ còn lại × Lãi suất năm ÷ 12
Với ví dụ trên: gốc mỗi tháng là 3,5 tỷ ÷ 300 = 11,67 triệu; lãi tháng đầu là 3,5 tỷ × 10% ÷ 12 = 29,17 triệu, cộng lại 40,83 triệu. Sau 24 tháng còn nợ 3,22 tỷ; tháng thứ 25 lãi 13,5% là 36,22 triệu, cộng gốc thành 47,89 triệu. Đây là tháng trả cao nhất sau ưu đãi, các tháng sau giảm dần.
Trả góp đều mỗi tháng
Mỗi tháng trả một số tiền như nhau, gồm cả gốc và lãi. Công thức: Khoản trả = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ [(1 + r)ⁿ − 1], trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất tháng (lãi năm ÷ 12), n là số tháng còn lại. Khi hết ưu đãi, ngân hàng tính lại khoản trả trên dư nợ còn lại với lãi mới, nên con số vẫn nhảy lên.
Lãi thả nổi được tính thế nào
Sau ưu đãi, lãi thường bằng lãi cơ sở của ngân hàng (thường dựa trên lãi tiết kiệm) cộng một biên độ cố định ghi trong hợp đồng, điều chỉnh theo kỳ như 3 hoặc 6 tháng một lần. Vì vậy hãy đọc kỹ biên độ trước khi ký, và tính thử ở mức 14% để biết mình còn trả nổi khi lãi lên cao. Mức lãi từng ngân hàng đang áp dụng có ở bài lãi suất vay mua nhà.
Thu nhập bao nhiêu thì vay mua căn hộ an toàn
Nguyên tắc an toàn hay dùng: tổng khoản trả nợ mỗi tháng không quá 40% thu nhập của cả hộ. Công cụ lấy tháng trả cao nhất sau ưu đãi chia cho 40% để ra thu nhập nên có, vì đó là lúc áp lực lớn nhất. Với căn 5 tỷ vay 70%, trả gốc đều ở lãi 13,5% cần khoảng 120 triệu/tháng; muốn giảm, bạn có thể vay ít hơn, kéo dài thời hạn hoặc chọn gói cố định dài hơn.
Nếu đang cân nhắc một dự án cụ thể, xem thêm cách chủ đầu tư hỗ trợ lãi trong bài vay mua Imperia Sensa Park và vay mua Vinhomes Saigon Park, hoặc xem danh sách dự án Sài Gòn Group đang phân phối.
Hỏi đáp về tính lãi vay mua nhà
Tính lãi vay mua nhà theo dư nợ giảm dần thế nào?
Lấy dư nợ còn lại nhân lãi suất năm rồi chia 12 ra tiền lãi tháng đó, cộng thêm phần gốc cố định (số tiền vay chia số tháng). Vay 3,5 tỷ trong 25 năm ở lãi 10%, tháng đầu trả 40,83 triệu gồm 11,67 triệu gốc và 29,17 triệu lãi.
Trả gốc đều và trả góp đều, cách nào tốn ít lãi hơn?
Trả gốc đều tốn ít lãi hơn vì nợ gốc giảm nhanh. Ở ví dụ căn 5 tỷ vay 70% trong 25 năm, tổng lãi là 5,69 tỷ so với 8,42 tỷ của trả góp đều. Đổi lại, tháng đầu trả gốc đều cao hơn khoảng 9 triệu.
Hết ưu đãi thì khoản trả tăng bao nhiêu?
Tùy mức lãi thả nổi. Ở ví dụ trên, khi lãi từ 10% lên 13,5%, khoản trả theo cách gốc đều tăng từ 40,83 lên 47,89 triệu mỗi tháng. Nếu lãi lên 14%, tháng cao nhất là 49,23 triệu.
Thu nhập bao nhiêu thì vay mua căn hộ 5 tỷ được?
Nếu vay 70% trong 25 năm và giữ khoản trả nợ không quá 40% thu nhập, hộ gia đình nên có khoảng 96 đến 123 triệu mỗi tháng khi lãi thả nổi từ 10% đến 14% (cách trả gốc đều). Ngân hàng sẽ thẩm định thu nhập thực tế của bạn.
Kết quả của công cụ có giống ngân hàng tính không?
Kết quả là ước tính để bạn lường trước khoản trả. Ngân hàng tính lãi theo số ngày thực tế, có thể cộng bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn và điều chỉnh lãi theo kỳ, nên số thật lệch đôi chút. Hãy hỏi ngân hàng hoặc chuyên viên để có bảng trả nợ chính thức.
Có tính được cho một dự án cụ thể không?
Có. Nhập giá căn bạn đang xem vào ô giá. Khi mở công cụ từ trang dự án của Sài Gòn Group, giá căn đã công bố được điền sẵn; dự án chưa công bố giá thì bạn tự nhập theo báo giá nhận được.
Nguồn số liệu
- Lãi vay mua nhà bình quân trên 10%/năm; lãi thả nổi sau ưu đãi 13–14%/năm, có nơi 16–17%: Dân trí, 29/09/2026.
- Lãi vay cố định 12–24 tháng quanh 10–12%/năm: tổng hợp của VPBank, tháng 11/2026 (số tổng hợp thị trường, không phải số công bố của Ngân hàng Nhà nước).
- Công thức và ví dụ: Sài Gòn Group tính, cập nhật ngày 04/11/2026.
Kết quả của công cụ là ước tính tham khảo, không thay tư vấn của ngân hàng.
