Lãi suất vay mua nhà tháng 9/2026: ngân hàng nào thấp nhất, hết ưu đãi trả bao nhiêu?

Lãi suất vay mua nhà tăng liên tục từ đầu năm 2026. Mức cố định thấp dưới 10% chỉ còn ở vài ngân hàng, còn phần lớn người vay sẽ trả 12 đến 15% sau kỳ ưu đãi. Vì vậy, gói hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư như ở Vinhomes Saigon Park được tính kỹ hơn trước. Bài viết giúp bạn trả lời ba câu hỏi: vay ngân hàng nào, mỗi tháng trả bao nhiêu, và nên vay thẳng ngân hàng hay dùng gói của chủ đầu tư.

Bảng lãi suất vay mua nhà tháng 9/2026 theo ngân hàng

Tổng hợp từ Dân trí, 24h và Người Quan Sát (03 đến 05/09/2026); ba nguồn cùng số liệu. Mức thực tế tùy hồ sơ, tài sản bảo đảm và gói sản phẩm, nên hỏi lại chi nhánh trước khi nộp hồ sơ.

Một số ngân hàng cạnh tranh bằng điều kiện thay vì con số: Vietcombank giảm tới 1%/năm so với lãi cho vay bất động sản thông thường, thời hạn vay tới 35 năm; TPBank giảm biên độ tối đa 1,2 điểm phần trăm; VietinBank và Standard Chartered kéo dài thời gian ưu đãi tới 24 tháng.

Ngân hàng nào có lãi suất vay mua nhà thấp nhất?

Theo số liệu tháng 9/2026, Woori Bank thấp nhất với 9,3%/năm cố định 12 tháng, tiếp theo là VietBank 9,5% và HDBank 9,8%. Đây là ba ngân hàng hiếm hoi còn dưới 10%.

Nhưng lãi kỳ đầu thấp nhất chưa chắc là khoản vay rẻ nhất. Kỳ ưu đãi chỉ 12 tháng, còn khoản vay kéo dài 15 đến 25 năm. So sánh đúng phải xét cả ba yếu tố:

1. Độ dài kỳ cố định: 9,5% trong 12 tháng có thể đắt hơn 11,5% cố định 5 năm nếu lãi thị trường tiếp tục tăng.
2. Biên độ sau ưu đãi: chênh 0,5 điểm biên độ trên khoản vay 2 tỷ là khoảng 10 triệu đồng tiền lãi mỗi năm.
3. Phí trả nợ trước hạn: quyết định bạn có chuyển sang ngân hàng khác được khi lãi giảm hay không.

Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank cho vay mua nhà bao nhiêu?

Các bảng tổng hợp tháng 9/2026 chưa có biểu lãi mới của nhóm ngân hàng có vốn nhà nước. Mức công bố gần nhất, từ tháng 2/2026:

Nguồn: 24h (23/02/2026), VietNamNet (05/02/2026). Từ tháng 2 tới tháng 9, mặt bằng chung tăng khoảng 2 điểm phần trăm (ví dụ ACB từ 8,3 đến 8,8% lên khoảng 11%), nên con số thực tế hiện nay nhiều khả năng cao hơn. Hãy xem bảng trên như mốc tham chiếu và hỏi lại ngân hàng.

Lãi suất thả nổi là gì, hết ưu đãi tăng lên bao nhiêu?

Hết kỳ cố định, lãi suất chuyển sang thả nổi theo công thức ghi trong hợp đồng tín dụng:

Lãi thả nổi = lãi suất cơ sở + biên độ

• Lãi suất cơ sở: thường là lãi tiết kiệm kỳ 12 hoặc 24 tháng của chính ngân hàng, hoặc lãi cơ sở do ngân hàng công bố, điều chỉnh 3 hoặc 6 tháng một lần.
• Biên độ: phổ biến 3,3 đến 3,5%/năm, cố định suốt khoản vay.

Theo các bảng tổng hợp tháng 9/2026, lãi thực tế sau ưu đãi ở mức 12 đến 15%/năm, có trường hợp tới 16%. Biên độ là con số duy nhất bạn thương lượng được, và nó theo bạn suốt 15 đến 25 năm. Hãy đề nghị ngân hàng ghi rõ biên độ bằng con số trong hợp đồng, không chỉ ghi “theo quy định từng thời kỳ”.

Vay 1, 2, 3 tỷ trả mỗi tháng bao nhiêu?

Tính theo cách phổ biến ở các ngân hàng Việt Nam: trả gốc đều hằng tháng, lãi tính trên dư nợ giảm dần, thời hạn 20 năm, năm đầu cố định 9,5%/năm.

Cách tính: gốc mỗi tháng = khoản vay ÷ 240 tháng; lãi tháng = dư nợ còn lại × lãi năm ÷ 12. Ví dụ 2 tỷ: gốc 8,33 triệu, lãi tháng đầu 2 tỷ × 9,5% ÷ 12 = 15,83 triệu. Sau 12 tháng dư nợ còn 1,9 tỷ, lãi 13,5% là 21,38 triệu, cộng gốc thành khoảng 29,7 triệu.

Hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư có lợi hơn vay thẳng ngân hàng?

Khi lãi ngân hàng lên gần 11%, các gói hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư có giá trị thật hơn trước. Ba dự án khu Đông và khu Tây Bắc TP.HCM đang áp dụng:

“0%” không có nghĩa là miễn phí. Chi phí nằm ở phần cộng vào giá hoặc chiết khấu bạn không nhận. Lấy Vinhomes Saigon Park làm ví dụ, quy phần cộng thêm ra lãi năm trên khoản vay 70%, rồi so với số lãi phải trả nếu vay ngân hàng ở mức bình quân 10,9%:

Cách tính: lãi ngân hàng = 70% × 10,9% × số năm; giả định giải ngân đủ từ đầu, chưa tính việc lãi thả nổi sau năm đầu còn cao hơn. Ở mặt bằng lãi hiện nay, cả bốn gói đều rẻ hơn tự vay. Gói 36 tháng trước đây gần như hòa với tự vay khi lãi thị trường khoảng 9%, nay rẻ hơn khoảng 3,4% giá căn. Chi tiết từng gói có ở bài vay mua Vinhomes Saigon Park.

Với The Privé, phép so sánh là giữa hỗ trợ lãi 24 tháng và chiết khấu 10 đến 12% khi thanh toán nhanh. Thanh toán nhanh rẻ hơn nhưng phải trả phần lớn giá trị căn ngay trong giai đoạn xây dựng. Xem bài chính sách bán hàng The Privé. Với Gladia Heights, nếu ký trong năm 2026, hỗ trợ 24 tháng kéo tới sau mốc bàn giao dự kiến quý 4/2027. Xem tiến độ Gladia Heights.

Người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội lãi 6,5%

Theo Công văn 5340/NHNN-CSTT ngày 19/06/2026 của Ngân hàng Nhà nước, người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội được vay 6,5%/năm trong 5 năm đầu, áp dụng cho khoản giải ngân từ 01/07 đến 31/12/2026. 10 năm tiếp theo, lãi thấp hơn 1%/năm so với bình quân lãi trung dài hạn của bốn ngân hàng có vốn nhà nước (hiện là 7,5%). Chín ngân hàng tham gia: Agribank, VietinBank, BIDV, Vietcombank, TPBank, VPBank, MB, Techcombank, HDBank.

Gói này chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội, người mua phải đáp ứng điều kiện về đối tượng và thu nhập; không áp dụng cho căn hộ thương mại.

6 câu cần hỏi ngân hàng trước khi ký

1. Kỳ cố định bao lâu, hết kỳ lãi tính theo lãi cơ sở nào, biên độ bao nhiêu?
2. Lãi cơ sở điều chỉnh mấy tháng một lần?
3. Phí trả nợ trước hạn theo từng năm là bao nhiêu?
4. Có ân hạn gốc không, ân hạn bao lâu?
5. Ngân hàng định giá tài sản bao nhiêu? Ngân hàng có thể định giá thấp hơn giá mua. Ví dụ căn 10 tỷ được định giá 8 tỷ thì mức vay 70% chỉ còn 5,6 tỷ.
6. Có bắt buộc mua bảo hiểm kèm khoản vay không?

Chọn đúng cách vay có thể chênh hàng trăm triệu đồng trên cùng một căn nhà. Chuyên viên Sài Gòn Group lập bảng dòng tiền theo đúng căn, gói vay và thu nhập của bạn. Thông tin dự án và gói hỗ trợ lãi suất có ở trang Vinhomes Saigon Park Hóc Môn; để lại thông tin ở form bên dưới để nhận bảng tính.