Chi phí mua căn hộ: VAT, phí bảo trì, trước bạ, phí sổ

Cách đọc kết quả

Dòng lớn là tổng tiền phải trả, dòng dưới là phần nhiều hơn giá căn chưa VAT, tính bằng tiền và phần trăm. Bảng kết quả có 6 dòng:

• Giá căn chưa VAT: số anh/chị nhập, lấy từ bảng giá của chủ đầu tư.
• Thuế VAT: 10% trên giá căn trừ tiền sử dụng đất. Ô tiền sử dụng đất để 0 nghĩa là VAT tính trên toàn bộ giá, là trường hợp tốn nhất.
• Phí bảo trì: 2% giá căn chưa VAT, nộp vào tài khoản riêng, không phải tiền của chủ đầu tư.
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá hợp đồng gồm VAT, nộp khi làm sổ.
• Lệ phí cấp sổ: số anh/chị nhập theo mức thu nơi cấp; số in sẵn 500.000 đồng là giả định.
• Phí quản lý năm đầu: đơn giá mỗi m² mỗi tháng nhân diện tích nhân 12 tháng; 15.000 đồng/m² in sẵn là giả định, anh/chị thay bằng mức ghi trong hợp đồng.

Nếu hợp đồng ghi tiền sử dụng đất được trừ, nhập số đó vào ô thứ tư, VAT sẽ giảm. Ví dụ căn 3 tỷ có 600 triệu tiền sử dụng đất: VAT còn 240 triệu, lệ phí trước bạ còn 16,2 triệu, tổng còn khoảng 3,329 tỷ, nhiều hơn giá căn khoảng 11%. Tổng chưa gồm lãi vay, nội thất, phí gửi xe và bảo hiểm cháy nổ.

Tính chi phí mua căn hộ từng bước

Bốn bước dưới đây đúng với cách công cụ tính, anh/chị làm tay được để kiểm lại.

Bước 1: Lấy giá căn chưa VAT và diện tích từ bảng giá

Ghi giá căn chưa VAT và diện tích sử dụng của căn trên bảng giá. Nếu bảng giá chỉ ghi giá đã gồm VAT, chia cho 1,1 để ra giá chưa VAT khi VAT tính trên toàn bộ giá. Ví dụ: căn 3 tỷ chưa VAT, 70 m².

Bước 2: Tính VAT trên giá trừ tiền sử dụng đất

Lấy giá chưa VAT trừ tiền sử dụng đất được trừ (nếu hợp đồng ghi), nhân 10%. Căn 3 tỷ không trừ tiền đất: VAT 300 triệu, giá gồm VAT 3,3 tỷ.

Bước 3: Cộng phí bảo trì 2% và lệ phí trước bạ 0,5%

Phí bảo trì bằng 2% giá chưa VAT: 3 tỷ nhân 2% bằng 60 triệu. Lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá gồm VAT: 3,3 tỷ nhân 0,5% bằng 16,5 triệu.

Bước 4: Cộng lệ phí cấp sổ, phí quản lý năm đầu rồi đặt theo mốc thanh toán

Cộng lệ phí cấp sổ theo mức thu nơi cấp (giả định 500.000 đồng) và phí quản lý 12 tháng đầu: 15.000 đồng nhân 70 m² nhân 12 bằng 12,6 triệu. Tổng: 3 tỷ cộng 300 triệu cộng 60 triệu cộng 16,5 triệu cộng 0,5 triệu cộng 12,6 triệu, bằng 3.389.600.000 đồng. Sau đó xếp từng khoản vào đúng mốc phải nộp ở bảng lịch bên dưới.

Các khoản chi phí mua căn hộ và căn cứ pháp lý

Mỗi khoản dưới đây có điều, khoản cụ thể. Khoản nào mức thu do địa phương quyết định thì công cụ để ô nhập riêng.

Thuế VAT tính trên phần nào của giá

Luật Thuế GTGT 2024 quy định giá tính thuế của hoạt động kinh doanh bất động sản là “giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước” (Điều 7 khoản 1 điểm h). Thuế suất là 10% vì căn hộ thương mại không thuộc nhóm 0% hay 5% (Điều 9 khoản 3). Phần giá đất được trừ do chủ đầu tư xác định theo nghị định hướng dẫn; nếu hợp đồng không ghi, anh/chị hỏi chủ đầu tư hoặc để ô này bằng 0 để tính trường hợp tốn nhất.

Kinh phí bảo trì 2% nộp lúc nào

Theo Điều 152 khoản 1 Luật Nhà ở 2023, người mua căn hộ của chủ đầu tư “phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ”, khoản này “được tính riêng với tiền bán” và ghi rõ trong hợp đồng. Tiền nộp vào tài khoản riêng do chủ đầu tư mở tại ngân hàng, ghi trong hợp đồng, và phải nộp trước khi nhận bàn giao; không nộp thì không được bàn giao căn (Điều 153 khoản 1 điểm b). Luật ghi “2% giá trị căn hộ”; công cụ tính trên giá chưa VAT theo cách các hợp đồng mua bán thường ghi, anh/chị đối chiếu điều khoản trong hợp đồng của mình.

Lệ phí trước bạ căn hộ tính thế nào

Mức thu với nhà, đất là 0,5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Điều 8 khoản 1). Giá tính là giá do UBND cấp tỉnh ban hành; nếu giá tại hợp đồng mua bán cao hơn thì lấy giá tại hợp đồng (Điều 7 khoản 1 điểm d, sửa bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 1/7/2025). Riêng nhà chung cư, giá tính lệ phí trước bạ không gồm kinh phí bảo trì; nếu hợp đồng và hóa đơn không tách riêng kinh phí bảo trì thì tính trên tổng giá trị ghi trên hợp đồng (Thông tư 13/2022/TT-BTC, Điều 3 khoản 1 điểm b). Hợp đồng mua căn hộ của chủ đầu tư thường ghi giá đã gồm VAT, nên công cụ lấy 0,5% trên giá gồm VAT; số chính thức do cơ quan thuế thông báo khi anh/chị kê khai.

Lệ phí cấp sổ và phí quản lý

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (Thông tư 85/2019/TT-BTC, Điều 3 khoản 5), nên mỗi tỉnh, thành một mức; anh/chị tra theo mức thu nơi cấp. Phí quản lý vận hành tính trên mỗi m² diện tích sử dụng căn hộ, không gồm kinh phí bảo trì, phí gửi xe, điện, nước, bảo hiểm cháy nổ (Điều 151 khoản 2 Luật Nhà ở 2023). Khi chưa có Hội nghị nhà chung cư lần đầu, mức phí theo hợp đồng mua bán; sau đó do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thống nhất (Điều 151 khoản 3).

Bảng ví dụ chi phí mua căn hộ từ 2 đến 8 tỷ

Bảng sinh bằng chính công thức của công cụ, với giả định: VAT tính trên toàn bộ giá (tiền sử dụng đất bằng 0), phí quản lý 15.000 đồng/m²/tháng, lệ phí cấp sổ 500.000 đồng.

Ví dụ với cùng giả định của công cụ (VAT 10% trên toàn bộ giá, phí quản lý 15.000 đ/m²/tháng): căn 3 tỷ, 70 m² tổng khoảng 3,39 tỷ; căn 5 tỷ, 85 m² tổng khoảng 5,64 tỷ. Đổi giá, diện tích ở công cụ đầu trang để ra số đúng căn của anh/chị.

Phần chi thêm dao động quanh 13% giá căn trong mọi ví dụ, vì VAT, phí bảo trì và lệ phí trước bạ đều tính theo phần trăm. Căn càng nhỏ thì phí quản lý chiếm tỷ lệ cao hơn một chút.

Áp dụng khi chọn căn hộ: chuẩn bị tiền theo từng mốc

Các khoản trên không nộp cùng lúc. Với căn hộ đang xây, anh/chị chuẩn bị tiền theo bốn mốc dưới đây. Mốc thanh toán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện hành; Quốc hội đang xem xét luật sửa đổi tại kỳ họp khai mạc 17/10/2026, dự thảo bỏ hai mốc 30% và 70%, nếu luật được thông qua thì lịch thanh toán theo luật mới.

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện hành, lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả tiền cọc), tổng không quá 70% trước khi bàn giao, không quá 95% khi chưa có giấy chứng nhận. Quốc hội đang xem xét luật sửa đổi; nếu các mốc này đổi, trang sẽ cập nhật.

Khi so các căn ở cùng dự án hay giữa các dự án, anh/chị nên tính tổng chi phí cho từng căn thay vì so giá niêm yết, vì căn rộng hơn có phí quản lý cao hơn và căn có tiền sử dụng đất được trừ sẽ chịu VAT thấp hơn. Nếu vay ngân hàng, tính thêm khoản trả hằng tháng bằng công cụ tính lãi vay mua nhà; nếu gia đình xem phong thủy, dùng xem tuổi mua nhà để chọn năm ký và xem hướng nhà hợp tuổi để lọc căn.

Chính sách thanh toán, chiết khấu và phần tiền sử dụng đất được trừ khác nhau giữa các dự án. Anh/chị đang xem Ivy Central, Green Skyline hay Serena Riverside thì để lại số ở form tư vấn: tổng chi phí vừa tính được gửi kèm, chuyên viên gửi lại bảng tính đúng căn theo chính sách chủ đầu tư đang áp dụng. Danh sách dự án khác ở trang dự án đang phân phối; quy định về tiền cọc có ở bài booking, giữ chỗ và đặt cọc mua căn hộ.

Mua căn chuyển nhượng lại từ cá nhân thì khác: hợp đồng phải công chứng (Điều 44 khoản 5 Luật KDBĐS 2023), có thêm phí công chứng và thuế thu nhập cá nhân của bên bán, thường do hai bên thỏa thuận ai nộp. Công cụ chưa tính các khoản này.

Các công cụ khác cho người mua căn hộ có ở trang công cụ mua nhà.

Nguồn: các luật, nghị định, thông tư dẫn kèm điều khoản và đường link trong bài, tra nguyên văn ngày 13/11/2026.