Booking và đặt cọc mua căn hộ khác nhau ở thời điểm và giá trị pháp lý:
- Booking, giữ chỗ: thỏa thuận dân sự trước khi dự án đủ điều kiện bán, không phải đặt cọc theo Luật Kinh doanh bất động sản.
- Đặt cọc: chủ đầu tư chỉ được nhận khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tối đa 5% giá bán, thỏa thuận ghi rõ giá và diện tích sàn.
- Hợp đồng mua bán: thanh toán lần đầu tối đa 30% kể cả tiền cọc; trước bàn giao tối đa 70%; chưa có sổ tối đa 95%.
- Trước khi chuyển tiền: kiểm tra ai nhận tiền, điều kiện hoàn và dự án đã đủ điều kiện bán chưa.
Khi một dự án căn hộ chuẩn bị mở bán, người mua thường được mời “booking”, “giữ chỗ” hoặc “đặt cọc” để có suất chọn căn sớm. Bốn cách gọi này nghe giống nhau nhưng giá trị pháp lý rất khác. Ví dụ Imperia Sensa Park đang ở giai đoạn nhận booking trước khi chủ đầu tư công bố bảng giá. Hiểu đúng từng bước giúp bạn biết số tiền mình chuyển được bảo vệ đến đâu và khi nào có thể lấy lại.
Booking căn hộ là gì?
Booking, còn gọi là giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay phiếu ưu tiên, là khoản tiền khách chuyển để giữ lượt chọn căn khi dự án chưa đủ điều kiện để ký thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Đây là thỏa thuận dân sự giữa các bên. Quyền lợi của bạn nằm hoàn toàn ở nội dung phiếu, gồm số tiền, bên nhận tiền, điều kiện hoàn tiền và thời hạn hoàn.
Booking không phải “đặt cọc” theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nên không có mức trần 5% và không được luật này bảo vệ như tiền cọc. Nếu phiếu không ghi rõ điều kiện hoàn tiền, tranh chấp rất khó giải quyết.
Đặt cọc mua căn hộ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ việc nhận cọc với nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 23 khoản 5):
- Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Tiền đặt cọc không quá 5% giá bán.
- Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán và diện tích sàn của căn hộ.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối ký hợp đồng thì mất tiền cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương, trừ khi các bên thỏa thuận khác.
Thanh toán theo hợp đồng mua bán: giới hạn 30%, 70%, 95%
| Mốc | Tối đa | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thanh toán lần đầu, kể cả tiền cọc | 30% giá trị hợp đồng | Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 25 |
| Tổng tiền trước khi bàn giao nhà | 70% giá trị hợp đồng | Điều 25 |
| Tổng tiền khi chưa được cấp sổ hồng | 95% giá trị hợp đồng | Điều 25; 5% còn lại trả khi nhận sổ |
Vụ việc thực tế: 600 triệu đồng tiền giữ chỗ có nguy cơ mất
Theo Dân trí (25 và 28/9/2026), một khách hàng đăng ký mua 2 căn hộ tại dự án A&T Saigon Riverside (TP.HCM), trị giá hơn 6,2 tỷ đồng. Tháng 9/2025, khách chuyển 100 triệu đồng tiền đăng ký. Tháng 11/2025, khách ký thêm thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua với một công ty tiếp thị và nộp thêm 250 triệu đồng mỗi căn. Tổng cộng 600 triệu đồng cho 2 căn nay có nguy cơ không được hoàn vì bị cho là vi phạm thỏa thuận.
Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho nhận cọc tối đa 5% khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, và không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc. Một vụ khác được VietNamNet đưa tin: người mua ở TP.HCM mất trắng 100 triệu đồng khi đặt cọc mua căn hộ đang bị thế chấp ngân hàng.
7 điều cần kiểm tra trước khi booking hoặc đặt cọc căn hộ
- Dự án đã đủ điều kiện bán chưa: hỏi văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh của Sở Xây dựng. Chưa có văn bản này thì khoản bạn nộp chỉ có thể là booking, không phải đặt cọc.
- Ai nhận tiền: tên tài khoản là chủ đầu tư hay đơn vị khác. Với đặt cọc, người ký và nhận tiền phải là chủ đầu tư.
- Số tiền: đặt cọc không vượt 5% giá bán. Khoản giữ chỗ quá lớn so với giá căn là dấu hiệu cần cẩn trọng.
- Điều kiện hoàn tiền: hoàn trong trường hợp nào, sau bao nhiêu ngày, có bị trừ phí không. Yêu cầu ghi bằng văn bản.
- Thời hạn: nếu quá một mốc mà dự án chưa mở bán thì khoản booking được xử lý thế nào.
- Căn hộ có đang thế chấp không: với nhà đã xây xong, hỏi ngân hàng đã giải chấp chưa.
- Không ký giấy tờ đặt tên khác: các giấy “phí tư vấn”, “phí đảm bảo quyền ưu tiên” thường không gắn với căn hộ cụ thể và khó đòi lại.
Nếu đang tìm hiểu đợt booking của một dự án, hãy hỏi đơn vị tư vấn đủ 7 câu trên và yêu cầu trả lời bằng văn bản trước khi chuyển tiền.
Câu hỏi thường gặp về booking và đặt cọc căn hộ
Tiền booking căn hộ có được hoàn lại không?
Tùy nội dung phiếu booking. Phần lớn phiếu cho hoàn tiền nếu khách không chọn được căn hoặc không ký đặt cọc khi dự án mở bán, nhưng điều kiện và thời hạn hoàn khác nhau. Hãy đọc kỹ trước khi ký.
Chủ đầu tư được nhận đặt cọc bao nhiêu phần trăm?
Tối đa 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 23 khoản 5).
Mua căn hộ đang xây phải trả tối đa bao nhiêu trước khi nhận nhà?
Tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao, và tối đa 95% khi chưa được cấp sổ hồng.
Cập nhật ngày 29/9/2026. Căn cứ: Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ luật Dân sự 2015. Vụ việc theo Dân trí 25 và 28/9/2026, VietNamNet.
