Lợi suất cho thuê căn hộ là tiền thuê thu được trong một năm chia cho giá mua căn. Căn 3 tỷ cho thuê 12 triệu/tháng có lợi suất gộp 4,8%/năm; trừ 1 tháng trống, phí quản lý 1 triệu/tháng và 6 triệu môi giới, sửa chữa thì lợi suất ròng còn khoảng 3,8%/năm, tương đương hoàn vốn khoảng 26,3 năm nếu giá thuê và chi phí giữ nguyên. Tổng doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN nhưng vẫn phải thông báo doanh thu. Đây là phép tính, không phải cam kết lợi nhuận.
Nhập giá mua, tiền thuê và các khoản chi mỗi năm. Số in sẵn là ví dụ căn 3 tỷ cho thuê 12 triệu/tháng. Đây là phép tính, không phải cam kết lợi nhuận.
Lợi suất gộp 4,8%. Hoàn vốn ước tính khoảng 26,3 năm nếu giá thuê và chi phí giữ nguyên. Đây là phép tính, không phải cam kết lợi nhuận.
| Khoản mỗi năm | Số tiền | Cách tính |
|---|---|---|
| Tiền thuê thu được | 132.000.000 đ | 12.000.000 đ × 11 tháng có khách |
| Phí quản lý | 12.000.000 đ | 1.000.000 đ × 12 tháng |
| Môi giới, sửa chữa | 6.000.000 đ | Nhập theo năm |
| Thuế cho thuê | 0 đ | Tổng doanh thu thuê từ 1 tỷ/năm trở xuống: không chịu thuế, vẫn khai doanh thu |
| Thu ròng | 114.000.000 đ | Chưa tính lãi vay, nội thất, tăng giá thuê |
Lợi suất ròng ví dụ khoảng 3,8%/năm. Muốn so lợi suất thật của căn đang bán ở dự án anh/chị quan tâm, theo giá thuê khu vực?
Nhận bảng so lợi suấtCách đọc kết quả
Dòng lớn là lợi suất ròng: tiền thực nhận sau chi phí và thuế, chia cho giá mua. Dòng dưới là lợi suất gộp, tức 12 tháng tiền thuê chia giá mua, chưa trừ gì, và số năm hoàn vốn bằng giá mua chia thu ròng mỗi năm. Bảng kết quả có 5 dòng:
- Tiền thuê thu được: tiền thuê mỗi tháng nhân số tháng có khách (12 trừ số tháng trống).
- Phí quản lý: chủ nhà vẫn trả đủ 12 tháng, kể cả tháng trống, trừ khi hợp đồng thuê ghi khách trả.
- Môi giới, sửa chữa: anh/chị nhập theo năm, gồm phí môi giới tìm khách, sơn sửa, thay thiết bị.
- Thuế cho thuê: bằng 0 khi tổng doanh thu cho thuê trong năm từ 1 tỷ trở xuống; vượt ngưỡng thì tính như mục thuế bên dưới.
- Thu ròng: chưa trừ lãi vay, tiền nội thất ban đầu, chưa cộng phần tăng giá thuê hay tăng giá nhà.
Tính lợi suất cho thuê từng bước
Năm bước dưới đây đúng với cách công cụ tính, dùng số in sẵn: căn 3 tỷ, thuê 12 triệu/tháng.
Bước 1: Tính lợi suất gộp
Lấy tiền thuê một tháng nhân 12, chia giá mua: 12 triệu nhân 12 bằng 144 triệu, chia 3 tỷ bằng 4,8%/năm.
Bước 2: Trừ tháng trống để ra doanh thu thật
Nhân tiền thuê với số tháng có khách. Một tháng trống mỗi năm: 12 triệu nhân 11 bằng 132 triệu.
Bước 3: Trừ phí quản lý và chi phí giữ căn
Phí quản lý 1 triệu nhân 12 tháng bằng 12 triệu, cộng 6 triệu môi giới, sửa chữa, tổng chi 18 triệu. Còn lại 132 triệu trừ 18 triệu bằng 114 triệu.
Bước 4: Trừ thuế nếu tổng doanh thu vượt 1 tỷ
Cộng doanh thu cho thuê của mọi căn anh/chị đứng tên trong năm. Căn ví dụ có 132 triệu và không có căn nào khác, dưới ngưỡng 1 tỷ, nên thuế bằng 0.
Bước 5: Chia giá mua để ra lợi suất ròng và số năm hoàn vốn
114 triệu chia 3 tỷ bằng 3,8%/năm. Hoàn vốn bằng 3 tỷ chia 114 triệu, khoảng 26,3 năm.
Thuế cho thuê căn hộ năm 2026
Từ kỳ tính thuế 2026, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Mức 1 tỷ do Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 sửa từ “500 triệu đồng” thành “01 tỷ đồng” trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 1/1/2026.
Vượt 1 tỷ thì tính thuế thế nào
Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng, thuế suất 5%: Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, Điều 7 khoản 4 ghi thuế cho thuê bất động sản (trừ kinh doanh lưu trú) bằng “phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%”. Thuế GTGT theo hướng dẫn đang áp dụng tính 5% trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng. Một số bài viết cũ còn ghi TNCN tính trên toàn bộ doanh thu; đó là cách của Thông tư 40/2021/TT-BTC trước năm 2026.
| Tổng doanh thu cho thuê năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Từ 1 tỷ trở xuống | 0 | 0, vẫn thông báo doanh thu |
| 1,2 tỷ | 1,2 tỷ nhân 5% bằng 60 triệu | (1,2 tỷ trừ 1 tỷ) nhân 5% bằng 10 triệu |
| 1,5 tỷ | 75 triệu | 25 triệu |
Ô “Doanh thu cho thuê khác” trong công cụ dùng cho người có nhiều căn. Ví dụ đã có một căn khác thu 1 tỷ/năm: tổng 1,132 tỷ vượt ngưỡng, căn 3 tỷ chịu GTGT 6,6 triệu; TNCN của phần vượt 132 triệu là 6,6 triệu, công cụ chia theo tỷ trọng doanh thu nên căn này gánh khoảng 0,77 triệu. Lợi suất ròng còn khoảng 3,6%. Lưu ý căn kia cũng bắt đầu chịu GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu của nó; công cụ không tính phần này vào căn đang xem.
Mẫu thông báo, thời hạn khai và trường hợp bên thuê là doanh nghiệp khai thay có hướng dẫn riêng. Anh/chị nên hỏi cơ quan thuế quản lý nơi có căn hộ trước khi khai.
Lợi suất thay đổi thế nào theo giá thuê và tháng trống
Cùng căn 3 tỷ, phí quản lý 1 triệu/tháng, 6 triệu môi giới, sửa chữa mỗi năm. Bảng sinh bằng công thức của công cụ.
| Trường hợp | Lợi suất gộp | Lợi suất ròng | Hoàn vốn |
|---|---|---|---|
| Thuê 10 triệu, trống 1 tháng | 4,0% | 3,1% | 32,6 năm |
| Thuê 12 triệu, không trống | 4,8% | 4,2% | 23,8 năm |
| Thuê 12 triệu, trống 1 tháng | 4,8% | 3,8% | 26,3 năm |
| Thuê 12 triệu, trống 2 tháng | 4,8% | 3,4% | 29,4 năm |
| Thuê 14 triệu, trống 1 tháng | 5,6% | 4,5% | 22,1 năm |
Mỗi tháng trống làm lợi suất ròng giảm khoảng 0,4 điểm phần trăm với căn này. Giá thuê trong bảng là giả định để minh họa, không phải giá thuê của khu vực nào.
Áp dụng khi chọn căn hộ để cho thuê
- Hỏi giá thuê thật của căn tương tự trong cùng khu, đừng dùng số trên tờ rơi. Nhập 2 đến 3 mức giá thuê để thấy lợi suất dao động bao nhiêu.
- So lợi suất ròng với lãi vay. Nếu vay mua với lãi 9%/năm mà lợi suất ròng 3,8%, tiền thuê không đủ trả lãi; phần còn lại phụ thuộc giá nhà tăng, điều không ai bảo đảm. Tính khoản trả hằng tháng bằng tính lãi vay mua nhà.
- Cộng chi phí mua và nội thất vào giá mua nếu muốn lợi suất sát thực tế. Căn 3 tỷ chưa VAT cần khoảng 3,39 tỷ theo công cụ tính chi phí mua căn hộ.
- Condotel khác căn hộ: thường cho thuê qua đơn vị vận hành và có thời hạn sử dụng đất; đọc condotel là gì trước khi so.
Anh/chị đang cân nhắc mua để cho thuê ở các dự án Sài Gòn Group đang phân phối, như Ivy Central hay Imperia Sensa Park, thì để lại số ở form tư vấn: kết quả vừa tính được gửi kèm, chuyên viên gửi lại giá căn đang bán để anh/chị tự tính lại. Các công cụ khác có ở trang công cụ mua nhà.
Hỏi đáp về lợi suất cho thuê căn hộ
Cách tính lợi suất cho thuê căn hộ như thế nào?
Lợi suất gộp bằng tiền thuê 12 tháng chia giá mua. Lợi suất ròng bằng tiền thuê thực thu trừ phí quản lý, sửa chữa, môi giới, thuế, rồi chia giá mua. Căn 3 tỷ thuê 12 triệu/tháng: gộp 4,8%, ròng khoảng 3,8%.
Cho thuê căn hộ có phải đóng thuế không?
Từ năm 2026, tổng doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT, TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu với cơ quan thuế. Vượt 1 tỷ thì nộp GTGT 5% trên doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ.
Cho thuê nhà 1,2 tỷ một năm nộp thuế bao nhiêu?
Khoảng 70 triệu: GTGT 60 triệu (5% của 1,2 tỷ) và TNCN 10 triệu (5% của phần vượt 200 triệu). Số chính thức theo thông báo của cơ quan thuế.
Có nhiều căn cho thuê thì ngưỡng 1 tỷ tính thế nào?
Cộng doanh thu cho thuê của tất cả bất động sản anh/chị đứng tên trong năm rồi so với 1 tỷ. Nhập doanh thu các căn khác vào ô “Doanh thu cho thuê khác” để công cụ tính.
Lợi suất cho thuê bao nhiêu là tốt?
Không có mức chuẩn chung. Cách so có ích là đặt lợi suất ròng cạnh lãi tiết kiệm anh/chị đang nhận và lãi vay nếu mua bằng vốn vay; thấp hơn lãi vay nghĩa là phải bù tiền hằng tháng.
Nguồn: Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, Điều 7 khoản 1 và khoản 4; Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026, Điều 1 khoản 1 và Điều 3 (bản ký số trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ). Tra ngày 14/11/2026. Bảng số sinh bằng công thức của công cụ.
