Câu hỏi nên thuê hay mua nhà phụ thuộc nhiều nhất vào mức tăng giá nhà mà anh/chị tin là có thật. Với căn 3 tỷ, trả trước 30%, vay 20 năm lãi 9%/năm, so với thuê căn tương tự 12 triệu/tháng (tăng 5%/năm) và gửi phần tiền chênh lãi 5%/năm: nếu giá nhà đứng yên, sau 10 năm người thuê có tài sản ròng 2,6 tỷ, người mua 1,96 tỷ, thuê hơn khoảng 639 triệu. Giá nhà tăng 2%/năm thì hai bên gần bằng nhau ở năm thứ 10; tăng 3%/năm thì mua hơn từ năm thứ 4. Mức tăng giá do anh/chị tự nhập, công cụ mặc định 0% để không giả định nhà sẽ lên giá.
So hai kịch bản trong cùng số năm. Mức tăng giá nhà do anh/chị tự nhập, mặc định 0% để không giả định nhà tăng giá. Số in sẵn là ví dụ căn 3 tỷ, thuê 12 triệu/tháng, so trong 10 năm.
Trong 10 năm, mua chưa hòa vốn so với thuê. Kết quả đổi nhiều theo mức tăng giá nhà anh/chị tự nhập.
| Sau 10 năm | Thuê | Mua |
|---|---|---|
| Tổng tiền đã chi | 1,81 tỷ | 3,49 tỷ |
| Trong đó chi mất | 1,81 tỷ tiền thuê | 1,54 tỷ lãi vay, phí quản lý |
| Nhà | Không có | Giá trị 3 tỷ, còn nợ 1,05 tỷ |
| Tiền gửi lãi 5,0%/năm | 2,6 tỷ | 7 triệu |
| Tài sản ròng cuối kỳ | 2,6 tỷ | 1,96 tỷ |
Mua: trả trước 30%, vay 2,1 tỷ trong 20 năm, lãi 9,0%/năm dư nợ giảm dần, tháng đầu trả khoảng 25 triệu gồm phí quản lý. Thuê: tiền thuê tăng 5%/năm; khoản trả trước và phần chênh mỗi tháng được gửi tiết kiệm. Chưa gồm VAT, phí bảo trì, nội thất.
Với số ví dụ, thuê đang có lợi hơn. Muốn tính lại bằng giá căn, chính sách vay và hỗ trợ lãi suất thật của dự án đang bán?
Nhận bảng tính theo căn thậtCách đọc kết quả
Dòng lớn cho biết bên nào có tài sản ròng nhiều hơn ở cuối kỳ và chênh bao nhiêu. Công cụ cho hai người cùng chi một số tiền mỗi tháng: ai tốn ít hơn thì gửi phần chênh vào tiết kiệm, nên so sánh công bằng. Bảng có 5 dòng:
- Tổng tiền đã chi: người thuê là tổng tiền thuê; người mua là trả trước cộng gốc, lãi, phí quản lý đã trả.
- Trong đó chi mất: phần không quay lại thành tài sản. Người thuê mất toàn bộ tiền thuê; người mua mất lãi vay và phí quản lý, còn tiền gốc thành phần sở hữu nhà.
- Nhà: giá trị nhà cuối kỳ theo mức tăng anh/chị nhập, và dư nợ còn lại.
- Tiền gửi: khoản trả trước và phần chênh mỗi tháng của bên tốn ít hơn, đã cộng lãi.
- Tài sản ròng cuối kỳ: người thuê là tiền gửi; người mua là giá trị nhà trừ nợ còn, cộng tiền gửi.
So thuê hay mua nhà từng bước
Năm bước dưới đây đúng với cách công cụ tính, dùng số in sẵn.
Bước 1: Tính khoản trả tháng đầu của người mua
Trả trước 30% của 3 tỷ là 900 triệu, vay 2,1 tỷ trong 20 năm, trả gốc đều. Tháng đầu: gốc 2,1 tỷ chia 240 tháng bằng 8,75 triệu, lãi 2,1 tỷ nhân 9% chia 12 bằng 15,75 triệu, cộng 1 triệu phí quản lý, tổng 25,5 triệu. Lãi giảm dần theo dư nợ.
Bước 2: Tính tiền thuê từng năm
Năm đầu 12 triệu/tháng, mỗi năm tăng 5%: năm thứ 2 là 12,6 triệu, năm thứ 10 khoảng 18,6 triệu. Cộng 10 năm được khoảng 1,81 tỷ.
Bước 3: Cho người thuê gửi tiết kiệm phần tiền chênh
Người thuê không mất 900 triệu trả trước nên gửi khoản này, lãi 5%/năm. Tháng đầu người mua chi 25,5 triệu, người thuê chi 12 triệu, nên người thuê gửi thêm 13,5 triệu. Cuối năm thứ 10, tiền gửi của người thuê khoảng 2,6 tỷ.
Bước 4: Tính tài sản ròng của người mua
Sau 10 năm, người mua đã trả 1,05 tỷ gốc, còn nợ 1,05 tỷ. Giá nhà đứng yên ở 3 tỷ, trừ nợ còn 1,05 tỷ, cộng khoảng 7 triệu tiền gửi ở những tháng cuối khi tiền thuê đã cao hơn khoản trả góp, ra khoảng 1,96 tỷ.
Bước 5: So hai con số rồi đổi mức tăng giá nhà
2,6 tỷ trừ 1,96 tỷ bằng khoảng 639 triệu, người thuê hơn. Nhập mức tăng giá nhà khác để xem kết quả đảo chiều ở đâu.
Kết quả thuê hay mua theo mức tăng giá nhà và số năm
Cùng các số ở trên, chỉ đổi mức tăng giá nhà và số năm so. Bảng sinh bằng công thức của công cụ.
| Trường hợp | Tài sản người thuê | Tài sản người mua | Mua bắt đầu hơn từ |
|---|---|---|---|
| 10 năm, giá nhà tăng 0%/năm | 2,6 tỷ | 1,96 tỷ | Chưa hòa vốn |
| 10 năm, tăng 2%/năm | 2,6 tỷ | 2,61 tỷ | Năm thứ 10 |
| 10 năm, tăng 3%/năm | 2,6 tỷ | 2,99 tỷ | Năm thứ 4 |
| 10 năm, tăng 5%/năm | 2,6 tỷ | 3,84 tỷ | Năm đầu tiên |
| 5 năm, tăng 0%/năm | 1,87 tỷ | 1,43 tỷ | Chưa hòa vốn |
| 20 năm, tăng 0%/năm | 4,28 tỷ | 4,57 tỷ | Năm thứ 19 |
Hai điều rút ra từ bảng. Thứ nhất, khi giá nhà đứng yên, người mua chỉ vượt người thuê sau khi đã trả gần hết nợ (năm thứ 19 trong ví dụ). Thứ hai, chỉ cần giá nhà tăng 2 đến 3%/năm là kết quả đảo chiều trong 10 năm. Không ai bảo đảm mức tăng đó; anh/chị nên thử cả kịch bản 0%.
Những khoản công cụ chưa tính
Công cụ chưa cộng VAT, phí bảo trì 2%, lệ phí trước bạ và nội thất khi mua, chưa tính chi phí khi bán lại. Với căn 3 tỷ chưa VAT, các khoản lúc mua khoảng 390 triệu theo công cụ tính chi phí mua căn hộ; cộng vào thì mua hòa vốn chậm hơn. Lãi vay thật thường thay đổi sau thời gian ưu đãi, xem lãi suất vay mua nhà để nhập mức sát thực tế.
Khi nào nên thuê, khi nào nên mua
Thuê hợp lý hơn khi
- Anh/chị chưa chắc ở một nơi quá 5 năm, vì kỳ ngắn người mua dễ thua: lãi vay dồn ở những năm đầu và chi phí lúc mua chưa kịp bù.
- Khoản trả góp tháng đầu vượt khoảng 40% thu nhập của hộ; với ví dụ trên, 25,5 triệu cần thu nhập hộ khoảng 64 triệu/tháng.
- Anh/chị có kênh gửi, đầu tư với lãi cao hơn mức 5% giả định và giữ được kỷ luật gửi đều phần chênh.
Mua hợp lý hơn khi
- Gia đình định ở lâu dài, cần ổn định chỗ học, chỗ làm, không muốn bị chủ nhà lấy lại nhà hay tăng giá thuê.
- Khoản trả góp vừa sức ngay cả khi lãi tăng sau ưu đãi; kiểm bằng tính lãi vay mua nhà.
- Anh/chị coi việc trả gốc hằng tháng là cách tiết kiệm bắt buộc, thứ người thuê khó giữ đều trong 10 năm.
Muốn tính lại bằng giá căn, chính sách vay và hỗ trợ lãi suất thật của các dự án Sài Gòn Group đang phân phối, như Ivy Central hay Imperia Sensa Park, anh/chị để lại số ở form tư vấn; kết quả vừa so được gửi kèm. Bài có nên mua căn hộ cuối năm 2026 phân tích thêm theo từng nhóm người mua. Các công cụ khác ở trang công cụ mua nhà.
Hỏi đáp về nên thuê hay mua nhà
Thuê nhà hay mua nhà trả góp lợi hơn?
Phụ thuộc giá nhà tăng bao nhiêu và anh/chị ở bao lâu. Ví dụ căn 3 tỷ, vay 70% lãi 9%, thuê 12 triệu/tháng: giá nhà đứng yên thì thuê lợi hơn khoảng 639 triệu sau 10 năm; giá nhà tăng 3%/năm thì mua lợi hơn khoảng 390 triệu.
Giá nhà không tăng thì có nên mua nhà không?
Về tiền, nếu giá nhà đứng yên thì người mua trong ví dụ chỉ vượt người thuê từ năm thứ 19, khi nợ gần trả xong. Lý do mua lúc đó nằm ở sự ổn định chỗ ở, không phải lợi nhuận.
Lương bao nhiêu thì nên mua nhà thay vì thuê?
Mốc hay dùng là khoản trả góp không quá 40% thu nhập của hộ. Khoản trả tháng đầu 25,5 triệu cần thu nhập khoảng 64 triệu/tháng; trả trước nhiều hơn thì mốc này giảm.
Mua nhà hay gửi tiết kiệm rồi đi thuê?
Công cụ chính là phép so này: người thuê gửi khoản trả trước và tiền chênh với lãi anh/chị nhập. Lãi gửi càng cao, giá nhà tăng càng chậm thì thuê và gửi càng có lợi.
Nguồn: số liệu tính bằng công thức của công cụ (trả gốc đều, lãi trên dư nợ giảm dần, lãi gửi nhập gốc hằng tháng), Sài Gòn Group lập ngày 14/11/2026. Đây là phép tính theo giả định anh/chị nhập, không phải dự báo giá nhà.
