Thuế đất: cách tính thuế đất ở hằng năm, ai được miễn năm 2026

Người có nhà, đất ở hay căn hộ đều có một khoản phải nộp mỗi năm thường gọi là thuế đất hoặc thuế nhà đất. Số tiền thường không lớn, nhưng nhiều người không biết vì sao năm này khác năm kia, hay vì sao nhà hàng xóm cùng diện tích lại nộp khác. Bài này giải thích cách tính từng bước; còn nộp ở đâu, nộp bằng điện thoại thế nào thì xem bài đóng thuế đất online.

Thuế đất là gì, ai phải đóng

Thuế đất ở là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế nhà đất hằng năm của hộ gia đình, cá nhân chính là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, áp dụng từ 01/01/2012 theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010. Thuế đánh vào đất, không đánh vào căn nhà xây trên đó: nhà một tầng hay năm tầng trên cùng thửa đất nộp như nhau. Đây là khoản khác với thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà và lệ phí trước bạ khi làm sổ, hai khoản chỉ phát sinh lúc mua bán.

Đối tượng phải đóng

• Đất ở tại nông thôn và đô thị, gồm cả phần đất của nhà chung cư.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như đất thương mại dịch vụ, đất xây cơ sở sản xuất.
• Đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Người nộp là người đứng tên trên giấy chứng nhận, hoặc người đang sử dụng đất nếu chưa có giấy.

Cách tính thuế đất nhà ở hàng năm

Công thức

Số thuế phải nộp = số thuế phát sinh trừ số thuế được miễn, giảm. Trong đó số thuế phát sinh = diện tích đất tính thuế × giá của 1 m² đất tính thuế × thuế suất.

• Diện tích tính thuế: diện tích đất thực tế đang sử dụng; với căn hộ chung cư là diện tích sàn căn hộ nhân hệ số phân bổ.
• Giá 1 m² tính thuế: giá đất theo mục đích sử dụng trong bảng giá đất do ủy ban cấp tỉnh quy định, giữ ổn định theo chu kỳ 5 năm kể từ 01/01/2012 (Thông tư 153/2011/TT-BTC).
• Thuế suất: theo bảng dưới.

Bảng thuế suất

Hạn mức đất ở dùng để chia bậc do ủy ban cấp tỉnh quy định, khác nhau theo khu vực. Con số áp cho thửa của bạn được dùng khi cơ quan thuế lập thông báo.

Cách tính thuế đất thổ cư: ví dụ nhà phố

Ví dụ giả định, để thấy cách tính: nhà phố 80 m² đất ở, toàn bộ trong hạn mức, giá đất tính thuế 60 triệu đồng/m².

80 × 60.000.000 × 0,03% = 1.440.000 đồng/năm.

Ví dụ đất vượt hạn mức

Giả định thửa 400 m² đất ở, hạn mức 160 m², giá đất tính thuế 20 triệu đồng/m². Phần vượt là 240 m², chưa quá 3 lần hạn mức (480 m²).

• 160 m² × 20.000.000 × 0,03% = 960.000 đồng.
• 240 m² × 20.000.000 × 0,07% = 3.360.000 đồng.
• Cộng: 4.320.000 đồng/năm.

Ví dụ căn hộ chung cư

Căn hộ không chia bậc, áp 0,03%. Diện tích tính thuế = diện tích sàn căn hộ × hệ số phân bổ, trong đó hệ số phân bổ bằng diện tích đất xây dựng tòa nhà chia cho tổng diện tích sàn sử dụng của các căn. Giả định căn 70 m², hệ số 0,05, giá đất tính thuế 40 triệu đồng/m²: 70 × 0,05 × 40.000.000 × 0,03% = 42.000 đồng, dưới mức 50.000 đồng nên được miễn. Phần lớn căn hộ chung cư có số thuế đất rất nhỏ vì lý do này.

Trường hợp nào không phải đóng thuế nhà đất

Số thuế từ 50.000 đồng trở xuống

Theo Điều 79 Luật Quản lý thuế 2019, hộ gia đình, cá nhân có số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hằng năm từ 50.000 đồng trở xuống được miễn. Không phải nộp hồ sơ; số thuế tính gộp tất cả các thửa của người đó trong cùng tỉnh, thành.

Đất không thuộc diện chịu thuế

Đất dùng vào mục đích công cộng, đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, đất sông, kênh, đất quốc phòng an ninh không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Được miễn hoặc giảm theo đối tượng

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Điều 9, Điều 10) miễn hoặc giảm 50% thuế cho phần đất ở trong hạn mức của một số đối tượng như người hoạt động cách mạng, thương binh, gia đình liệt sĩ, hộ nghèo, và đất ở tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn. Các trường hợp này phải làm hồ sơ đề nghị tại cơ quan thuế quản lý nơi có đất.

Thuế đất năm 2027 có thể thay đổi: chu kỳ giá mới

Chu kỳ 5 năm của giá đất tính thuế

Giá 1 m² đất tính thuế được giữ ổn định theo từng chu kỳ 5 năm kể từ 01/01/2012: 2012 đến 2016, 2017 đến 2021, 2022 đến 2026. Trong chu kỳ, bảng giá đất thay đổi cũng không làm giá tính thuế thay đổi; trường hợp mới được giao đất hay chuyển mục đích trong chu kỳ thì lấy giá tại thời điểm đó cho thời gian còn lại của chu kỳ.

Vì sao người có nhà ở TP.HCM nên để ý

Chu kỳ tiếp theo bắt đầu từ 01/01/2027. TP.HCM đã ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, giá đất ở cao nhất 687,2 triệu đồng/m² tại Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Nếu chu kỳ mới lấy theo bảng giá đang áp dụng, thuế đất từ năm 2027 có thể tăng so với hiện nay. Mức cụ thể phải chờ thông báo thuế năm 2027; trước đó chưa có con số chính thức.

Thuế đất hằng năm chỉ là một phần chi phí sở hữu nhà. Người đang tính mua căn hộ để ở nên cộng thêm phí quản lý, lãi vay và các khoản khi nhận sổ; tham khảo bài lãi suất vay mua nhà và cách đọc giấy tờ ở bài sổ hồng và sổ đỏ.