Shophouse là gì? Hai loại shophouse và pháp lý cần kiểm

Trong các đại đô thị, shophouse là sản phẩm được hỏi nhiều sau căn hộ và biệt thự, vì vừa ở vừa kinh doanh được. Ví dụ ở Vinhomes Saigon Park, shophouse tập trung ở trục thương mại Global Village rộng 19,3 ha. Bài này giải thích shophouse là gì, hai loại shophouse khác nhau ra sao về pháp lý, và cách tính trước khi mua.

Shophouse là gì

Shop house là gì: khái niệm và nguồn gốc

Shophouse (cũng viết shop house) ghép từ “shop” và “house”: nhà vừa là cửa hàng vừa là nơi ở. Mô hình này phổ biến ở Đông Nam Á từ thế kỷ 19, như phố cổ Hội An hay các dãy phố người Hoa ở Chợ Lớn. Trong dự án bất động sản hiện nay, shophouse là sản phẩm được chủ đầu tư thiết kế sẵn để kinh doanh: mặt tiền rộng, tầng trệt cao, vỉa hè đủ cho khách dừng xe.

Shophouse khác nhà phố, nhà mặt phố thế nào

Hai loại shophouse trong dự án và pháp lý

Shophouse thấp tầng

Là nhà phố liền kề 3 đến 5 tầng nằm trên trục thương mại của khu đô thị. Nhiều dự án xây loại này trên đất ở, khi đó người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà, thời hạn lâu dài. Ví dụ shophouse Vinhomes Saigon Park nằm trong quỹ thấp tầng của đại đô thị; vị trí, nguồn khách và cách chọn lô xem bài shophouse Vinhomes Saigon Park.

Shophouse khối đế chung cư

Là các căn thương mại ở tầng 1, tầng 2 của tòa chung cư, mở cửa ra đường hoặc sân. Pháp lý của loại này cần đọc kỹ hơn: tùy dự án, phần diện tích thương mại có thể có thời hạn sử dụng theo thời hạn dự án thay vì lâu dài như căn hộ ở bên trên. Ví dụ Mont Alp Residences có khối shophouse ở khối đế với diện tích khoảng 35 đến 310 m² theo đại lý tổng hợp; dự án Gladia Heights có 23 căn thương mại dịch vụ bên cạnh 616 căn hộ.

Ba điểm pháp lý phải kiểm

1. Loại đất và thời hạn: đất ở lâu dài hay đất thương mại dịch vụ có thời hạn; xem giấy chứng nhận của dự án hoặc mẫu sổ chủ đầu tư cung cấp.
2. Công năng được phép: quy hoạch chi tiết 1/500 cho phép kinh doanh ngành gì, có cấm nhà hàng, karaoke hay không; quy chế quản lý khu đô thị về biển hiệu, giờ hoạt động.
3. Phí quản lý và phí dịch vụ: shophouse khối đế thường chịu phí quản lý theo đơn giá thương mại, cao hơn căn hộ.

Có nên mua shophouse: cách tính và rủi ro

Cách tính hiệu quả cho thuê

1. Ước tính giá thuê tầng trệt dựa trên các dự án cùng quy mô đã có cư dân, không dựa vào cam kết của người bán.
2. Tính thời gian “nuôi” mặt bằng: dự án mới bàn giao cần thời gian để cư dân về ở đủ đông; giai đoạn này giá thuê thấp hoặc trống.
3. Tỷ suất gộp = tiền thuê 12 tháng chia tổng tiền mua; trừ phí quản lý, thuế cho thuê tài sản.
4. So sánh với phương án tự kinh doanh nếu gia đình có ngành nghề phù hợp.

Rủi ro hay gặp

• Mua giá đỉnh ở đợt đầu khi khu đô thị chưa có người ở; thanh khoản phụ thuộc tốc độ lấp đầy.
• Trục thương mại bị chia khách bởi trung tâm thương mại trong cùng dự án.
• Shophouse khối đế có thời hạn, giá trị giảm dần khi gần hết thời hạn sử dụng đất.
• Vướng quy định nhà chung cư khi kinh doanh ngành gây ồn, mùi.

Shophouse hợp với ai

Người có ngành kinh doanh phục vụ cư dân (cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc, cà phê, giáo dục), hoặc nhà đầu tư dài hạn chấp nhận vài năm đầu thu nhập thấp. Người chỉ cần nhà để ở trong khu đô thị có thể so thêm giá nhà phố Vinhomes Saigon Park; người cần dòng tiền đều ngay nên xem xét căn hộ cho thuê ở khu đã có cư dân, như phân tích ở bài căn hộ studio là gì.