Quy định tách thửa đất TP.HCM 2026 theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, áp dụng từ 28/8/2026:
- Đất ở chia 5 khu vực, diện tích tối thiểu 36, 50, 60, 80 và 100 m²; chiều rộng, chiều sâu tối thiểu 3 đến 5 m.
- Cả thửa mới tách và thửa còn lại đều phải đạt mức tối thiểu.
- Đất nông nghiệp: tối thiểu 500 m² với cây hằng năm, 1.000 m² với cây lâu năm và thủy sản.
- HoREA kiến nghị gỡ vướng cho thửa có cả đất ở và đất vườn, ao sau 3 tuần áp dụng.
Sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, TP.HCM từng áp dụng song song ba bộ quy định tách thửa khác nhau. Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 thống nhất thành một quy định chung, chia đất ở thành 5 khu vực. Với người mua đất để xây nhà, quy định này quyết định mảnh đất có tách sổ riêng được hay không. Riêng nhà phố trong dự án đã có quy hoạch chi tiết như Vinhomes Saigon Park thì không phải tách thửa, vì mỗi lô đã được quy hoạch và cấp sổ riêng.
Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở TP.HCM theo 5 khu vực
| Khu vực | Diện tích tối thiểu | Rộng, sâu tối thiểu |
|---|---|---|
| Khu vực 1: trung tâm | 36 m² | 3 m |
| Khu vực 2: nội đô mở rộng | 50 m² | 4 m |
| Khu vực 3: đô thị vùng ven | 60 m² | 4 m |
| Khu vực 4: xã ngoại thành | 80 m² | 5 m |
| Khu vực 5: vùng xa, mật độ thấp | 100 m² | 5 m |
Danh sách phường, xã thuộc từng khu vực nằm trong phụ lục của Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Trước khi mua đất, hỏi UBND phường, xã nơi có đất để biết chính xác khu vực áp dụng.
Điều kiện tách thửa đất ở TP.HCM
- Diện tích: cả thửa mới hình thành và thửa còn lại đều phải đạt diện tích, chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của khu vực.
- Lối đi: thửa đất phải tiếp giáp đường công cộng, hoặc có lối đi được các bên thỏa thuận và được chính quyền xác nhận đáp ứng phòng cháy, thoát nước.
- Không tách thửa kiểu phân lô bán nền: quy định mới nghiêm cấm “hiến đường” tự phát để chia nhỏ đất nông nghiệp bán nền.
- Trường hợp không áp dụng mức tối thiểu: bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, tặng cho đất làm công trình công cộng, dự án thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã duyệt.
Đất nông nghiệp tách thửa tối thiểu bao nhiêu?
Đất trồng cây hằng năm phải còn tối thiểu 500 m² mỗi thửa. Đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản tối thiểu 1.000 m². Mức này cao hơn nhiều so với đất ở, nhằm hạn chế chia nhỏ đất nông nghiệp để bán nền.
Bất cập sau 3 tuần áp dụng: HoREA kiến nghị gì?
Theo Thanh Niên (28/9/2026) và CafeF (29/9/2026), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận phản ánh của người dân ở phường Châu Đức, phường Kim Long về các thửa đất có cả đất ở và đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng một thửa. Phần đất ở có thể đã có sổ hoặc chưa, phần còn lại là đất nông nghiệp, nên rất khó đạt đồng thời mức tối thiểu của cả hai loại đất khi tách.
HoREA kiến nghị chính quyền cấp xã xem xét từng trường hợp, cho chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa sang đất ở cùng lúc với tách thửa. Đây mới là kiến nghị, chưa phải quy định.
Người mua đất cần kiểm tra gì?
- Khu vực áp dụng của mảnh đất và mức diện tích tối thiểu tương ứng.
- Thửa đất đã có sổ riêng chưa. Mua một phần của thửa lớn mà chưa tách được sổ là rủi ro lớn nhất.
- Loại đất trên sổ: bao nhiêu m² đất ở, bao nhiêu đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích không xây nhà được.
- Lối đi: đường vào là đường công cộng hay lối đi riêng, đã được xác nhận chưa.
- Quy hoạch: kiểm tra thửa đất có nằm trong quy hoạch giao thông, công trình công cộng hay không.
Người mua muốn tránh rủi ro tách thửa có thể cân nhắc nhà phố trong dự án có quy hoạch chi tiết 1/500, nơi mỗi lô đã được quy hoạch riêng. Xem thêm bài sổ hồng và sổ đỏ khác nhau thế nào để kiểm tra đúng thông tin trên sổ.
Câu hỏi thường gặp về tách thửa đất TP.HCM
Diện tích tối thiểu tách thửa ở TP.HCM là bao nhiêu?
Từ 28/8/2026, đất ở tối thiểu 36 m² ở khu vực 1, 50 m² khu vực 2, 60 m² khu vực 3, 80 m² khu vực 4 và 100 m² khu vực 5.
Quy định tách thửa mới có áp dụng cho Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu cũ không?
Có. Quyết định 67/2026/QĐ-UBND áp dụng thống nhất cho toàn TP.HCM sau sáp nhập, thay các quy định riêng trước đây.
Đất có cả đất ở và đất vườn có tách thửa được không?
Được nếu cả thửa mới và thửa còn lại đạt mức tối thiểu của từng loại đất. HoREA đang kiến nghị cơ chế riêng cho trường hợp này vì khó đáp ứng.
Cập nhật lúc 21:00 ngày 29/9/2026. Nguồn: CafeLand, Thanh Niên 28/9/2026, CafeF 29/9/2026 trích Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
