Niên hạn chung cư sắp được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi:
- Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình và cách xử lý khi hết hạn.
- Luật Nhà ở 2023 đang áp dụng không quy định thời hạn sở hữu căn hộ; thời hạn sử dụng tính theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định.
- Chuyên gia nhận định giá sẽ phân hóa theo tuổi tòa nhà, chất lượng và vị trí, không giảm đồng loạt.
- Căn hộ mới, vị trí đất khan hiếm và tòa nhà bảo trì tốt ít chịu áp lực nhất.
Tuổi của tòa nhà sắp trở thành một con số được tính vào giá căn hộ. Ngày 18/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP, yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình. Tin này khiến nhiều người đang ở căn hộ 15 đến 20 năm tuổi lo tài sản mất giá, còn người sắp mua thì băn khoăn nên chọn căn mới hay căn cũ. Bài viết đặt tin này cạnh bức tranh giá chung cư TP.HCM hiện tại để trả lời hai câu hỏi đó.
Niên hạn chung cư khác thời hạn sở hữu căn hộ thế nào?
Hai khái niệm này thường bị nhầm là một:
| Thời hạn sử dụng công trình | Thời hạn sở hữu căn hộ | |
|---|---|---|
| Nói về | Tòa nhà còn dùng an toàn được bao lâu | Người mua được đứng tên căn hộ bao lâu |
| Luật Nhà ở 2023 hiện hành | Theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, căn cứ kết luận kiểm định (Điều 58) | Luật không quy định thời hạn sở hữu căn hộ |
| Khi hết hạn hoặc hư hỏng | Kiểm định, cải tạo hoặc phá dỡ, xây lại | Quyền của chủ sở hữu khi xây lại phụ thuộc quy định trong luật sửa đổi |
Điểm mới Nghị quyết 278 yêu cầu là gắn thời hạn sử dụng với niên hạn công trình, đồng thời làm rõ cách xử lý khi tòa nhà hết niên hạn. Nội dung cụ thể như số năm theo từng cấp công trình, quyền của chủ căn hộ khi xây lại sẽ nằm trong dự thảo luật, hiện chưa công bố.
Căn hộ 20 năm tuổi có mất giá khi tính niên hạn?
Các chuyên gia được VnExpress, CafeF phỏng vấn cuối tháng 9/2026 cùng cho rằng giá sẽ phân hóa chứ không giảm đồng loạt:
- Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group: người mua sẽ có thêm cơ sở để tính mức hao mòn của tòa nhà vào giá.
- Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản: giá căn hộ gồm hai phần. Phần công trình hao mòn theo tuổi. Phần quyền sử dụng đất phụ thuộc vị trí, hạ tầng và độ khan hiếm, không giảm theo tuổi tòa nhà. Căn hộ 20 năm ở khu trung tâm khan đất vẫn có thể giữ giá, còn căn cùng tuổi ở khu thừa nguồn cung chịu áp lực lớn hơn.
- Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan: trong khoảng 620 dự án được theo dõi, phần lớn tăng giá và chỉ 29 dự án giảm, cho thấy tuổi công trình chưa phải yếu tố quyết định giá.
- Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE): cơ chế rõ ràng về kiểm định, cải tạo, xây lại và quyền của chủ sở hữu có thể giúp vòng đời tài sản minh bạch hơn.
- Chứng khoán MBS: trước khi luật có hiệu lực, nhu cầu với căn hộ còn thời gian sử dụng dài có thể tăng nhẹ, nhưng không mạnh vì lãi suất đang cao. Nếu quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính khi hết niên hạn không rõ, dòng tiền có thể chuyển sang nhà đất.
Căn hộ nào ít chịu áp lực nhất?
| Yếu tố | Ít chịu áp lực | Chịu áp lực lớn hơn |
|---|---|---|
| Tuổi công trình | Mới bàn giao hoặc đang xây | Trên 15 đến 20 năm, chưa kiểm định |
| Vị trí | Trung tâm, khu khan đất, hạ tầng đang hoàn thiện | Khu thừa nguồn cung |
| Chất lượng, bảo trì | Quỹ bảo trì minh bạch, bảo trì định kỳ | Xuống cấp, quỹ bảo trì tranh chấp |
| Khả năng xây lại | Quy hoạch cho phép tăng tầng cao, mật độ | Đã khai thác hết chỉ tiêu quy hoạch |
Bảng trên tổng hợp từ các nhận định chuyên gia nêu ở phần trước, không phải quy định của luật.
Người mua căn hộ nên kiểm tra gì trước khi xuống tiền?
- Năm hoàn công và hồ sơ thiết kế: hỏi ban quản lý hoặc chủ đầu tư về cấp công trình và thời hạn sử dụng ghi trong hồ sơ thiết kế.
- Kết quả kiểm định với tòa nhà trên 15 năm.
- Quỹ bảo trì 2%: đã bàn giao cho ban quản trị chưa, số dư còn bao nhiêu.
- Quy hoạch khu đất: còn dư địa xây lại cao hơn không, vì đây là thứ giữ giá khi tòa nhà cũ đi.
- Pháp lý đất: đất ở sử dụng ổn định lâu dài hay có thời hạn.
- Chênh lệch giá với căn mới cùng khu vực: nếu căn cũ chỉ rẻ hơn ít, căn mới có thời gian sử dụng còn lại dài hơn thường đáng cân nhắc hơn.
Với dự án đang xây, thời gian sử dụng tính từ lúc bàn giao nên dài nhất. Ví dụ Imperia Sensa Park ở Thủ Đức dự kiến bàn giao quý 4/2028, sở hữu lâu dài theo pháp lý dự án.
Khi nào luật mới áp dụng?
Nghị quyết 278/NQ-CP mới giao Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án luật. Dự án còn phải trình Quốc hội thông qua và có thời điểm hiệu lực riêng. Cho tới lúc đó, Luật Nhà ở 2023 vẫn áp dụng. Sài Gòn Group sẽ cập nhật bài này khi dự thảo công bố số năm niên hạn theo từng cấp công trình.
Cập nhật lúc 17:30 ngày 29/9/2026. Nguồn: VnExpress 29/9/2026, CafeF 24/9/2026, Báo Văn Hóa, Dân trí 21/9/2026.
