Nhà chưa có sổ hồng có được chuyển nhượng không?
- Luật hiện hành chỉ cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình có sẵn.
- Nhà đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng hiện không có cơ chế chuyển nhượng hợp đồng, nên nhiều người phải dùng ủy quyền hoặc giấy tay.
- Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất bổ sung nhóm này. Đây mới là đề xuất, chưa có hiệu lực.
- Người mua lại cần kiểm tra 5 điểm: lý do chậm sổ, thế chấp ngân hàng, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, vi phạm quy hoạch và phòng cháy, xác nhận của chủ đầu tư.
Nhiều căn hộ tại TP.HCM đã bàn giao nhiều năm mà người mua vẫn chưa có sổ hồng, và muốn bán lại thì gần như không có đường hợp pháp. Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép chuyển nhượng hợp đồng với nhóm nhà này. Với người mua căn hộ đang xây như Imperia Sensa Park, hợp đồng thuộc nhóm nhà hình thành trong tương lai vốn đã được chuyển nhượng theo luật hiện hành. Nhóm được đề xuất bổ sung là người đã nhận nhà nhưng chưa có sổ. Bài viết giải thích điểm mới và những rủi ro người mua lại cần biết.
Luật hiện hành cho chuyển nhượng hợp đồng nào?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản đang áp dụng, chỉ ba nhóm hợp đồng được chuyển nhượng:
| Nhóm hợp đồng | Ví dụ | Được chuyển nhượng? |
|---|---|---|
| Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai | Căn hộ đang xây, mua từ chủ đầu tư | Có |
| Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai | Thuê mua căn hộ đang xây | Có |
| Thuê mua công trình xây dựng có sẵn | Thuê mua sàn, công trình đã xây xong | Có |
| Nhà ở đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng | Căn hộ đã ở nhiều năm, chủ đầu tư chưa làm xong sổ | Chưa có cơ chế |
Khoảng trống nằm ở dòng cuối. Căn hộ đã xây xong nên không còn là nhà hình thành trong tương lai, nhưng người mua cũng chưa có sổ để bán theo thủ tục thông thường. Theo Thanh Niên, nhiều người đã trả tới 95% giá trị căn hộ và ở nhiều năm nhưng vẫn kẹt ở khoảng trống này.
Dự thảo đề xuất bổ sung những gì?
Bộ Xây dựng đề xuất cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán thêm ba nhóm:
- Công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Nhà ở có sẵn nhưng chưa có sổ hồng.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có sẵn nhưng chưa có sổ.
Mục đích nêu trong dự thảo là chuẩn hóa các loại hợp đồng, hạn chế tranh chấp và lừa đảo, đưa các giao dịch đang làm bằng ủy quyền hoặc giấy tay vào khuôn khổ pháp luật, đồng thời tăng thanh khoản cho thị trường (Thanh Niên 26/9/2026, LuatVietnam).
Ai hưởng lợi nếu đề xuất được thông qua?
- Người đã nhận nhà nhưng chậm sổ: bán lại được theo hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận, thay vì ủy quyền, vốn dễ tranh chấp khi bên bán thay đổi ý định hoặc qua đời.
- Người mua lại: có hợp đồng đứng tên mình, được chủ đầu tư ghi nhận, và là người nhận sổ khi cấp.
- Thị trường thứ cấp: một lượng căn hộ đang “đóng băng” vì chưa có sổ được phép giao dịch.
5 rủi ro người mua lại căn hộ chưa có sổ hồng cần kiểm tra
Luật sư được Đại Đoàn Kết phỏng vấn (28/9/2026) cảnh báo: nếu không tách được lỗi của chủ đầu tư khỏi quyền của người mua, mở cửa chuyển nhượng có thể đẩy toàn bộ rủi ro sang người mua lại. Trước khi ký, cần kiểm tra:
- Lý do chậm sổ: do thủ tục hành chính hay do chủ đầu tư vi phạm. Hỏi thẳng chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà.
- Thế chấp ngân hàng: dự án hoặc căn hộ có đang thế chấp mà chưa giải chấp không.
- Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư: đã nộp đủ tiền sử dụng đất chưa. Nợ tiền đất là lý do phổ biến khiến sổ bị treo.
- Vi phạm quy hoạch, phòng cháy chữa cháy: tòa nhà có hạng mục xây sai phép hoặc chưa nghiệm thu phòng cháy không.
- Xác nhận của chủ đầu tư: hợp đồng chuyển nhượng phải có chủ đầu tư xác nhận thì người mua lại mới được đứng tên nhận sổ.
Khi chưa có luật mới, mọi giao dịch bằng ủy quyền hoặc giấy tay với căn hộ chưa có sổ đều có rủi ro pháp lý. Người mua nên để luật sư đọc hồ sơ trước khi đặt cọc.
Người mua căn hộ mới nên rút ra gì?
Với căn hộ mua từ chủ đầu tư, rủi ro chậm sổ giảm đáng kể nếu kiểm tra từ đầu: dự án đã có quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng cho nhà hình thành trong tương lai, và chủ đầu tư có lịch sử cấp sổ đúng hạn ở các dự án trước. Sài Gòn Group tổng hợp hồ sơ pháp lý từng dự án đang phân phối, ví dụ trang pháp lý Imperia Sensa Park.
Bài viết sẽ được cập nhật khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có điều kiện chuyển nhượng cụ thể.
Cập nhật lúc 19:30 ngày 29/9/2026. Nguồn: Thanh Niên 26/9/2026, Đại Đoàn Kết 28/9/2026, LuatVietnam, Báo Gia đình và Xã hội 27/9/2026.
