Bản đồ quy hoạch là gì? Cách đọc ký hiệu, tỷ lệ và màu đất

Nhiều người mua đất từng xem một tấm bản đồ quy hoạch do môi giới gửi, thấy lô đất màu vàng và nghĩ là đất ở. Màu không đủ để kết luận. Bài viết giúp bạn đọc đúng bản đồ: nó thuộc loại nào, tỷ lệ bao nhiêu, ký hiệu nghĩa là gì. Muốn xem bản đồ thật của một thửa đất cụ thể ở TP.HCM, xem hướng dẫn tra cứu quy hoạch.

Bản đồ quy hoạch là gì

Bản đồ quy hoạch là bản vẽ kèm theo một đồ án hoặc một kỳ quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nó thể hiện khu đất nào dùng làm nhà ở, khu nào làm đường, trường học, công viên, khu công nghiệp, và các chỉ tiêu được phép xây dựng. Khác với bản đồ địa chính (vẽ ranh thửa đất hiện có, ai đang sử dụng), bản đồ quy hoạch nói về tương lai: Nhà nước định dùng khu đất đó vào việc gì.

Hai loại bản đồ quy hoạch đất thường gặp

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Do ngành đất đai lập, chia đất theo loại và mã ký hiệu thống nhất cả nước. Đây là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Khi muốn chuyển đất vườn lên đất ở, câu hỏi đầu tiên là thửa đó trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất có thuộc đất ở không.

Bản đồ quy hoạch xây dựng, đô thị

Do ngành xây dựng, quy hoạch kiến trúc lập. Bản đồ chia khu vực thành các ô phố, mỗi ô một chức năng và bộ chỉ tiêu. Đây là thứ quyết định căn nhà được xây mấy tầng, chừa lộ giới bao nhiêu. Cổng quy hoạch TP.HCM chủ yếu thể hiện loại bản đồ này.

Tỷ lệ bản đồ quy hoạch: 1/500, 1/2000, 1/5000

Tỷ lệ cho biết 1 đơn vị trên bản đồ bằng bao nhiêu ngoài thực địa. Số sau dấu gạch càng nhỏ, bản đồ càng chi tiết. Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định tỷ lệ theo từng cấp:

Vì vậy không nên dùng bản đồ quy hoạch chung để kết luận về một lô đất cụ thể: ở tỷ lệ 1/10.000, nét bút 1 mm đã rộng 10 m ngoài thực địa. Chi tiết về bản đồ quy hoạch 1/500 có ở bài quy hoạch 1/500, còn phân khu ở bài quy hoạch 1/2000.

Ký hiệu loại đất trên bản đồ quy hoạch đất

Theo Phụ lục của Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, mỗi loại đất có một mã chữ. Bảng dưới gom các mã người mua nhà đất hay gặp:

Mã trên bản đồ quy hoạch là loại đất trong tương lai. Một thửa đang là CLN trên sổ nhưng quy hoạch là ODT thì vẫn phải xin chuyển mục đích và nộp tiền sử dụng đất trước khi xây nhà.

Màu trên bản đồ quy hoạch: đọc chú giải, đừng đoán

Mỗi bản đồ có bảng chú giải riêng, và màu của bản đồ quy hoạch xây dựng không trùng hoàn toàn với bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Trên cổng TP.HCM, lớp điều chỉnh quy hoạch chung theo Quyết định 1125/QĐ-TTg có chú giải gồm khu đất đơn vị ở, dịch vụ công cộng, cơ quan trụ sở, thương mại du lịch, khu động lực phát triển hỗn hợp, công nghiệp công nghệ cao, đào tạo nghiên cứu, văn hóa thể thao, y tế, an ninh quốc phòng, giao thông và hạ tầng kỹ thuật, tôn giáo di tích, cây xanh, mặt nước, nông nghiệp và rừng.

Cách an toàn là bấm vào khu đất trên bản đồ số để đọc tên chức năng bằng chữ, thay vì so màu bằng mắt.

Cách đọc nhãn ô phố trên bản đồ quy hoạch

Trên bản đồ phân khu của TP.HCM, mỗi ô phố có một nhãn tròn. Ví dụ hai nhãn gần AEON Mall Canary, Bình Dương cũ:

• ĐO-HH (0 – 20 tầng), 61.730,4 m²: mã ô ĐO-HH, khi bấm vào cổng ghi “hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ”; tầng cao cho phép trong ngoặc; diện tích toàn ô.
• TM1 (15 tầng), 109.592,6 m², 4,5 – 30%: ô thương mại số 1, tầng cao tối đa 15; dòng cuối thường là hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng.

Cổng ghi chú rằng chỉ tiêu ô phố là chỉ tiêu tối đa của toàn ô; từng lô bên trong còn tùy lộ giới đường và chức năng công trình theo quy định quản lý của đồ án. Nói cách khác, ô ghi 20 tầng không có nghĩa lô nhỏ trong ô được xây 20 tầng.

Xem bản đồ quy hoạch đất ở đâu

• TP.HCM (gồm Bình Dương cũ, Bà Rịa Vũng Tàu cũ): cổng gisxaydung.tphcm.gov.vn của Sở Quy hoạch Kiến trúc.
• Tỉnh, thành khác: cổng thông tin quy hoạch của sở xây dựng, sở quy hoạch kiến trúc địa phương; Bộ Xây dựng có cổng thông tin quy hoạch xây dựng tại quyhoach.xaydung.gov.vn.
• Bản giấy có đóng dấu: tại ủy ban phường, xã nơi công bố quy hoạch, hoặc qua thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch, xem bài check quy hoạch.

Lỗi thường gặp khi đọc bản đồ quy hoạch

1. Đoán bằng màu trên ảnh chụp lại, không có chú giải.
2. Nhầm hiện trạng với quy hoạch: bản đồ địa chính, sổ đỏ ghi đất đang dùng; bản đồ quy hoạch ghi đất sẽ dùng.
3. Dùng bản đồ đã bị thay: một khu có thể có đồ án cũ và đồ án điều chỉnh; xem ngày phê duyệt.
4. Kết luận lô đất bằng bản đồ tỷ lệ nhỏ như 1/10.000.
5. Bỏ qua lớp giao thông: phần lộ giới nằm ở lớp giao thông, chỉ giới, không phải lớp sử dụng đất.