Quy hoạch là gì? Các cấp quy hoạch và quy hoạch TPHCM đến 2040

Nhà ở ngay cạnh một con đường lớn trong tương lai có thể tăng giá, cũng có thể mất một phần đất vì con đường đó. Cả hai đều do quy hoạch quyết định. Bài viết giải thích quy hoạch là gì theo các luật mới, rồi đi vào quy hoạch TPHCM đến năm 2040. Muốn xem quy hoạch của một thửa đất cụ thể, dùng hướng dẫn tra cứu quy hoạch.

Quy hoạch là gì

Hiểu đơn giản, quy hoạch là kế hoạch dài hạn của Nhà nước về việc dùng đất và tổ chức không gian: khu nào để ở, khu nào làm công nghiệp, đường đi qua đâu, trường học, bệnh viện, công viên đặt ở đâu. Quy hoạch được lập thành đồ án gồm thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý, và chỉ có hiệu lực khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Từ đó, mọi việc giao đất, cấp phép xây dựng, thu hồi đất đều phải căn cứ vào quy hoạch.

Các loại quy hoạch đang áp dụng

Quy hoạch xây dựng là gì

“Quy hoạch xây dựng” là tên quen gọi của quy hoạch không gian cho đô thị, khu dân cư, khu chức năng. Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, hệ thống này gồm 5 loại: quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch khu chức năng, quy hoạch không gian ngầm và quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật; mỗi loại có 3 cấp độ: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000) và quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500). Ý nghĩa từng cấp có ở bài quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000.

Quy hoạch sử dụng đất là gì

Quy hoạch sử dụng đất do ngành đất đai lập, phân bổ diện tích từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất giao thông…) cho từng địa phương trong một thời kỳ. Đây là căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất trả lời “đất này là loại đất gì”, còn quy hoạch xây dựng trả lời “trên đất này được xây gì, cao bao nhiêu”. Cách đọc mã loại đất xem ở bài bản đồ quy hoạch.

Quy hoạch TPHCM đến năm 2040

Ngày 11/06/2025, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký Quyết định 1125/QĐ-TTg phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060. Những con số chính:

Sáu phân vùng trong quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh

Theo quyết định được báo Đầu tư tóm tắt, thành phố phát triển theo sáu phân vùng. Bảng dưới đặt cạnh các dự án Sài Gòn Group đang phân phối, tư vấn để bạn hình dung từng vùng:

Quyết định đặt hướng đến năm 2030 là nâng chất lượng khu trung tâm hiện hữu và phân vùng Thủ Đức, đồng thời tập trung phát triển khu trung tâm mở rộng ở các phân vùng phía Bắc, Tây, Nam và Đông Nam. Ngoài ra là các trục phát triển dọc sông Sài Gòn, hành lang kinh tế ven biển, năm trục Đông Tây và bốn trục Bắc Nam. Về nhà ở, quyết định nhấn mạnh phát triển quỹ nhà giá thấp, nhà cho thuê, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân gắn với khu công nghiệp.

Quy hoạch TPHCM sau sáp nhập

Từ 01/07/2025, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu nhập vào TP.HCM. Quyết định 1125/QĐ-TTg ban hành trước đó nên chỉ phủ 2.095 km² của TP.HCM cũ. Khi tra trên cổng quy hoạch của thành phố, đất ở Bình Dương cũ hiện các đồ án riêng, ví dụ quy hoạch chung thành phố Thuận An và quy hoạch phân khu từng phường. Quy hoạch tỉnh Bình Dương được duyệt bằng Quyết định 790/QĐ-TTg ngày 03/08/2024, xem bài quy hoạch Bình Dương. Địa chỉ phường, xã mới của từng khu tra bằng công cụ tra cứu địa chỉ sau sáp nhập.

Quy hoạch ảnh hưởng gì đến người mua nhà

• Quyền xây dựng: tầng cao, mật độ, lộ giới của căn nhà do quy hoạch phân khu, chi tiết quyết định.
• Rủi ro thu hồi: phần đất nằm trong đường, công viên, công trình công cộng quy hoạch có thể bị thu hồi khi triển khai.
• Giá trị tương lai: tuyến metro, vành đai, khu trung tâm mới trong quy hoạch là cơ sở để khu vực tăng giá khi được xây thật; ví dụ Vành đai 4 TP.HCM.
• Pháp lý dự án: căn hộ, nhà phố dự án phải nằm trong quy hoạch chi tiết 1/500 đã duyệt.

Cách tự kiểm tra từng bước, kể cả xin văn bản chính thức, có ở bài check quy hoạch.