Giá chung cư TP.HCM tháng 9/2026:
- Căn mới (sơ cấp): khoảng 73 triệu/m² bình quân TP.HCM sau sáp nhập (DKRA, tháng 8), khoảng 103 triệu/m² theo VARS; giá neo cao, chưa giảm.
- Căn đã qua sử dụng (thứ cấp): khoảng 108 triệu/m², giảm 3,6% (Bộ Xây dựng, quý 2); nhiều dự án rao giảm 1 đến 6%.
- Theo khu vực: dự án mới khu Đông từ khoảng 100 triệu/m²; Dĩ An, Thuận An 50 đến 65 triệu/m²; Quận 2 cũ cao cấp ven sông từ 120 triệu/m².
- Xu hướng: nhu cầu tìm mua căn hộ giảm 14% trong tháng 8; giá sơ cấp khó giảm sâu do chi phí xây dựng tăng khoảng 30% so với 5 năm trước.
Giá chung cư TP.HCM năm 2026 không còn là một con số chung. Căn mới ở khu Đông đã lên mặt bằng từ 100 triệu/m², căn cao cấp ven sông như The Privé ở Quận 2 cũ từ 120 triệu/m², trong khi vùng ven vẫn còn dự án khoảng 50 triệu/m². Bài viết đặt số liệu của các đơn vị nghiên cứu cạnh nhau để bạn biết giá thực đang ở đâu, tăng hay giảm, và khu nào hợp với ngân sách của mình.
Giá chung cư TP.HCM hiện nay bao nhiêu 1 m²?
| Nguồn | Loại giá | Mức giá | Kỳ số liệu |
|---|---|---|---|
| DKRA | Sơ cấp bình quân, TP.HCM sau sáp nhập | Khoảng 73 triệu/m² | Tháng 8/2026 |
| Batdongsan | Sơ cấp trung bình | Hơn 70 triệu/m², tăng 1% so với tháng 7 | Tháng 8/2026 |
| VARS | Sơ cấp bình quân TP.HCM | Khoảng 103 triệu/m² | Công bố tháng 9/2026 |
| Bộ Xây dựng | Thứ cấp bình quân TP.HCM | Khoảng 108 triệu/m², giảm 3,6% | Quý 2/2026 |
Nguồn: VnExpress ngày 02, 15 và 21/09/2026 trích các báo cáo trên.
Vì sao mỗi nguồn công bố một con số khác nhau?
Chênh 73 và 103 triệu/m² không có nghĩa một bên sai. Có bốn lý do:
- Phạm vi địa giới: DKRA tính TP.HCM sau sáp nhập, gồm cả Bình Dương cũ và Bà Rịa Vũng Tàu cũ, nơi có nhiều dự án 50 đến 65 triệu/m², nên kéo bình quân xuống.
- Sơ cấp hay thứ cấp: thứ cấp là giá rao bán căn đã hình thành, phần lớn ở vị trí đã phát triển, nên có thể cao hơn bình quân sơ cấp của cả vùng.
- Dự án nào mở bán trong kỳ: tháng nào nhiều dự án cao cấp mở bán thì bình quân sơ cấp tăng, dù giá từng dự án không đổi.
- Cách tính diện tích: giá theo m² thông thủy cao hơn theo m² tim tường khoảng 8 đến 9% trên cùng một căn.
Vì vậy, đừng lấy con số bình quân để đánh giá một dự án cụ thể. Hãy so với dự án cùng khu vực, cùng phân khúc, cùng cách tính diện tích và cùng tiêu chuẩn bàn giao.
Giá chung cư TP.HCM đang tăng hay giảm?
Căn mới chưa giảm. DKRA ghi nhận giá sơ cấp neo cao; Batdongsan ghi nhận tăng thêm 1% trong tháng 8. Theo VnExpress (21/09/2026), phần lớn dự án mở bán năm nay thuộc phân khúc trung, cao cấp 60 đến 120 triệu/m², còn phân khúc vừa túi tiền rất ít.
Căn đã qua sử dụng giảm nhẹ. Bộ Xây dựng ghi nhận giá thứ cấp quý 2 giảm 3,6%, nhiều dự án giảm 3 đến 6%, nhất là căn giá trị lớn hoặc chủ nhà cần bán. Batdongsan ghi nhận phần lớn dự án thứ cấp được quan tâm rao giảm 1 đến 6%.
Nhu cầu chậm lại. Trong tháng 8/2026, nhu cầu tìm mua căn hộ tại TP.HCM giảm 14% so với tháng trước; tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 11%, giảm 36% so với tháng 7, với gần 10.000 căn đang chào bán. Nguyên nhân chính: lãi vay còn cao (bình quân khoảng 10,9%/năm), tâm lý tháng Ngâu, giá sơ cấp cao.
Vì sao giá căn mới không giảm theo nhu cầu? Chi phí xây dựng cho dự án cùng quy mô đã tăng khoảng 30% so với 5 năm trước, cộng chi phí vốn trong thời gian chờ pháp lý. Savills dự báo giá sẽ tăng chậm lại khi nguồn cung tăng, nhưng khó giảm mạnh nếu chi phí đầu vào không giảm. Chủ đầu tư có xu hướng giữ giá niêm yết và kích cầu bằng giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất.
Giá chung cư theo khu vực
| Khu vực | Mức giá tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nội thành | 70 đến 120 triệu/m² (hàng đang chào bán) | Bộ Xây dựng, quý 2/2026 |
| Khu Đông, dự án mới | Từ khoảng 100 triệu/m² | CafeF, tháng 5/2026 |
| Quận 2 cũ, Nam Rạch Chiếc | The Privé từ 120 triệu/m² | Bảng giá chủ đầu tư |
| Trục Võ Chí Công, Thủ Đức | Imperia Sensa Park khoảng 79 đến 88 triệu/m²; Gladia Heights khoảng 83 đến 91 triệu/m² | Giá tham khảo, chưa gồm thuế và phí bảo trì |
| Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) | Khoảng 50 đến 65 triệu/m² | CafeF, tháng 5/2026 |
| Đồng Nai; Tây Ninh | Khoảng 52; hơn 48 triệu/m² | DKRA, tháng 8/2026 |
Khu Đông là nơi mặt bằng giá tăng nhanh nhất: các đại đô thị như The Global City, Eaton Park đã đặt mốc từ 100 triệu/m² trở lên. Trên cùng trục, chênh lệch giữa các dự án chủ yếu đến từ khoảng cách tới Thủ Thiêm, số mặt giáp sông và tiêu chuẩn bàn giao. So sánh chi tiết các dự án ven sông có ở bài căn hộ ven sông Thủ Đức và căn hộ cao cấp Quận 2.
Nguồn cung 2026 đến 2028: khoảng 58.000 căn
Theo Savills, giai đoạn 2026 đến 2028 TP.HCM có thêm khoảng 58.000 căn hộ mới từ 80 dự án, khu Đông chiếm khoảng 50%. Riêng năm 2026 dự kiến khoảng 13.000 căn mở bán, chủ yếu từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đang có.
Nguồn cung tăng có hai mặt. Người mua có nhiều lựa chọn và chính sách tốt hơn. Nhưng ở nơi nhiều dự án bàn giao cùng lúc, giá thuê và giá bán lại sẽ chịu cạnh tranh trong vài năm đầu. Ví dụ trên trục Võ Chí Công, Khang Điền chuẩn bị khoảng 3.500 căn hộ liền kề Gladia, kinh doanh từ 2027. Xem bài dự án Khang Điền Bình Trưng Đông.
Nên mua chung cư lúc này hay chờ?
| Bạn là | Gợi ý |
|---|---|
| Người mua để ở, cần nhà ngay | Xem căn đã qua sử dụng: giá đang giảm 1 đến 6%, dễ thương lượng hơn |
| Người mua để ở, chờ được 2 đến 3 năm | Căn mới có hỗ trợ lãi suất dài: vốn ban đầu thấp, trả theo tiến độ |
| Nhà đầu tư dài hạn | Ưu tiên vị trí có hạ tầng đang thi công, pháp lý đủ; tránh nơi nhiều dự án bàn giao cùng lúc |
| Người chờ giá giảm sâu | Căn mới khó giảm mạnh vì chi phí đầu vào; cơ hội giảm giá thực tế nằm ở thứ cấp và ở chiết khấu, chính sách |
Dù chọn hướng nào, hãy tính khả năng trả nợ theo lãi sau ưu đãi, không theo lãi kỳ đầu. Mức lãi từng ngân hàng có ở bài lãi suất vay mua nhà; nếu ngân sách khoảng 3 tỷ, xem bài căn hộ dưới 3 tỷ TP.HCM.
Câu hỏi thường gặp về giá chung cư TP.HCM
Giá chung cư TP.HCM hiện nay bao nhiêu 1 m²?
Tháng 9/2026, giá căn mới bình quân khoảng 73 triệu/m² tính cả TP.HCM sau sáp nhập (DKRA) hoặc khoảng 103 triệu/m² theo VARS; giá căn đã qua sử dụng khoảng 108 triệu/m² (Bộ Xây dựng, quý 2).
Giá chung cư TP.HCM có giảm không?
Căn đã qua sử dụng giảm nhẹ, phổ biến 1 đến 6% tùy dự án. Căn mới từ chủ đầu tư chưa giảm, tháng 8/2026 còn tăng khoảng 1%, do chi phí xây dựng và chi phí vốn cao.
Giá căn hộ khu Đông bao nhiêu?
Dự án mới khu Đông phổ biến từ khoảng 100 triệu/m²; trên trục Võ Chí Công có dự án khoảng 79 đến 91 triệu/m²; căn cao cấp ven sông Quận 2 cũ từ 120 triệu/m².
Vì sao giá chung cư TP.HCM mỗi nơi nói một khác?
Do khác phạm vi địa giới (trước hay sau sáp nhập), khác loại giá (sơ cấp hay thứ cấp), khác cơ cấu dự án mở bán trong kỳ và khác cách tính diện tích (thông thủy hay tim tường).
Con số bình quân chỉ là điểm xuất phát. Giá đáng trả cho một căn cụ thể phụ thuộc vị trí, pháp lý, tiêu chuẩn bàn giao và chính sách thanh toán. Nếu bạn quan tâm căn hộ cao cấp ven sông khu Đông, xem trang căn hộ The Privé; để lại thông tin ở form bên dưới để nhận bảng giá và chính sách đang áp dụng.
