Quy hoạch 1/500 là quy hoạch chi tiết, bản vẽ tỷ lệ 1/500 (1 cm bằng 5 m ngoài thực địa):
- Xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng của từng lô đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở trong phạm vi quy hoạch (Điều 26 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).
- Thời hạn không ấn định số năm; được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung và yêu cầu phát triển.
- Với dự án nhà ở, quyết định duyệt quy hoạch 1/500 là một trong những văn bản pháp lý đầu tiên cần xem.
Khi tìm hiểu một dự án, bạn sẽ gặp câu “dự án đã có quy hoạch 1/500“. Câu đó nghĩa là gì, đủ để yên tâm chưa? Bài viết giải thích theo luật mới và đặt cạnh các cấp quy hoạch khác. Muốn xem quy hoạch của một thửa cụ thể ở TP.HCM, xem hướng dẫn tra cứu quy hoạch.
Quy hoạch 1/500 là gì
Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (số 47/2024/QH15, hiệu lực 01/07/2025) chia quy hoạch đô thị thành ba cấp độ: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch chi tiết được thể hiện trên bản vẽ tỷ lệ 1/500, nên người trong nghề gọi tắt là quy hoạch 1/500. Theo Điều 26 của Luật, quy hoạch chi tiết đô thị có các nội dung chủ yếu:
- Chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật cho toàn khu vực lập quy hoạch.
- Tổ chức không gian, kiến trúc và thiết kế đô thị.
- Bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở; công trình ngầm nếu có.
- Chức năng và chỉ tiêu sử dụng của từng lô đất.
- Giải pháp bảo vệ môi trường.
Bản đồ quy hoạch 1/500 thể hiện những gì
Ở tỷ lệ 1/500, 1 cm trên bản vẽ bằng 5 m ngoài thực địa, đủ chi tiết để vẽ từng lô đất, từng công trình. Trên bản đồ quy hoạch 1/500 thường đọc được:
| Thông tin | Ý nghĩa với người mua |
|---|---|
| Ranh và số hiệu từng lô | Căn nhà, lô đất của bạn nằm ở đâu, giáp gì |
| Chức năng lô: nhà liền kề, biệt thự, chung cư, thương mại, trường học, công viên | Xung quanh sẽ là gì khi dự án hoàn chỉnh |
| Chỉ giới đường đỏ | Ranh giới giữa phần đất làm đường và phần đất xây dựng |
| Chỉ giới xây dựng | Công trình chính được xây tới đâu, khoảng lùi bao nhiêu |
| Tầng cao, mật độ, hệ số sử dụng đất | Nhà được xây mấy tầng, phủ bao nhiêu phần trăm lô |
| Hạ tầng: đường nội bộ, cấp thoát nước, điện | Chất lượng sống và chi phí vận hành sau này |
Quy hoạch 1/500 có thời hạn bao lâu
Điều 26 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 không ấn định số năm cho quy hoạch chi tiết. Thời hạn được xác định trên cơ sở thời hạn của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung và yêu cầu phát triển. Để so sánh, quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương có thời hạn 20 đến 25 năm, tầm nhìn đến 50 năm (Điều 22).
Trên thực tế, quy hoạch 1/500 của một dự án gắn với tiến độ của chính dự án đó, và có thể được điều chỉnh khi chủ đầu tư thay đổi phương án. Imperia Sensa Park là ví dụ: dự án có Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025 duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Vì vậy khi xem hồ sơ, hãy hỏi bản quy hoạch 1/500 mới nhất, ngày duyệt, và căn bạn chọn có đúng như trong bản đó không.
Quy hoạch 1/500 khác quy hoạch 1/2000 thế nào
| Tiêu chí | Quy hoạch phân khu 1/2000 | Quy hoạch chi tiết 1/500 |
|---|---|---|
| Tỷ lệ bản vẽ | 1/2.000 hoặc 1/5.000 | 1/500 |
| 1 cm trên bản vẽ | 20 m (hoặc 50 m) | 5 m |
| Đơn vị quản lý | Ô phố | Từng lô đất |
| Chỉ tiêu | Tối đa cho toàn ô phố | Cụ thể cho từng lô |
| Thường lập cho | Một phường, một khu vực lớn | Một dự án, một khu chức năng |
| Thời hạn | Theo quy hoạch chung | Theo quy hoạch phân khu hoặc chung |
Quy hoạch 1/500 phải phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2000 của khu vực. Chi tiết về cấp phân khu có ở bài quy hoạch 1/2000 là gì.
Quy hoạch 1/500 trong pháp lý dự án nhà ở
Một dự án nhà ở thương mại đi qua chuỗi văn bản: chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất hoặc cho thuê đất, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, văn bản đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Quy hoạch 1/500 đứng ở đầu chuỗi: chưa có nó, dự án chưa thể có thiết kế các lô cụ thể để bán.
| Dự án | Quy hoạch 1/500 | Bước tiếp theo đã có |
|---|---|---|
| Vinhomes Saigon Park | Duyệt ngày 31/01/2026 | Quyết định giao đất ngày 12/03/2026, bảo lãnh ngân hàng, văn bản đủ điều kiện huy động vốn |
| Imperia Sensa Park | Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 03/01/2025 duyệt điều chỉnh | Khởi công ngày 06/08/2026 |
Chi tiết từng văn bản có ở bài pháp lý Vinhomes Saigon Park và pháp lý Imperia Sensa Park.
Kiểm tra quy hoạch 1/500 của một dự án
- Xin số, ngày quyết định duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và cơ quan ký.
- Tra trên cổng quy hoạch của thành phố, bật lớp “Quy hoạch chi tiết” xem ranh dự án có đúng không.
- So căn, lô bạn chọn với bản vẽ: chức năng, tầng cao, khoảng lùi.
- Hỏi đã có điều chỉnh nào sau ngày duyệt chưa.
- Nhớ rằng 1/500 chỉ là bước đầu: còn giao đất, giấy phép xây dựng, bảo lãnh, đủ điều kiện kinh doanh.
Muốn có thông tin chính thức cho một thửa đất bất kỳ, xem cách xin văn bản ở bài check quy hoạch.
Câu hỏi thường gặp về quy hoạch 1/500
Quy hoạch 1/500 là gì?
Là quy hoạch chi tiết, bản vẽ tỷ lệ 1/500, xác định chức năng và chỉ tiêu sử dụng của từng lô đất.
Quy hoạch 1/500 có thời hạn bao lâu?
Luật không ấn định số năm; thời hạn xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung và yêu cầu phát triển.
Dự án có quy hoạch 1/500 đã được bán chưa?
Chưa đủ. Nhà ở hình thành trong tương lai còn cần giao đất, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng và văn bản đủ điều kiện kinh doanh.
Bản đồ quy hoạch 1/500 xem ở đâu?
Hỏi chủ đầu tư bản vẽ kèm quyết định duyệt; ở TP.HCM có thể bật lớp quy hoạch chi tiết trên cổng gisxaydung.tphcm.gov.vn.
Quy hoạch 1/500 và 1/2000 khác nhau thế nào?
1/2000 quản lý theo ô phố với chỉ tiêu tối đa; 1/500 quản lý từng lô với chỉ tiêu cụ thể.
